(동네한바퀴)재건축 가능하려면 10년 넘게 남았는데

분당 재건축 기대감 이끄는 시범삼성한신

[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 경기도 성남시 분당 서현역 앞에는 ‘시범단지’라고 부르는 아파트단지 4곳이 있다. 시범삼성한신, 시범한양, 시범현대, 시범우성이다. 

 

이중에서 시범삼성한신이 대장으로 불린다. 삼성아파트와 한신아파트는 분명히 다른 건설사가 각각 지은 단지인데도 같은 시기에 같은 구역에서 공급된 아파트라는 이유로 중개업소나 주민들 모두 하나로 여긴다. 지금이야 아파트 브랜드에 따라서 시세가 달라지기도 하지만 그런 프리미엄이 없던 시절에 똑같은 설계도면을 놓고 지은 건물이라고 하니 그럴 법도 하다. 

 

평형은 공급면적 기준 73㎡형부터 231㎡형까지 중대형으로 이뤄져 있으며 단지 내에 서현초등학교가 있는 ‘초품아’다. 

 

삼성과 한신 두 아파트를 합치면 1781세대인데 엄연히 같이 취급하고는 있지만 한신아파트 시세가 조금 더 비싸다. 서현역과 조금 더 가깝다는 이유에서다.

 

경기도 성남시 분당의 서현역 앞에 조성된 시범단지 중 대장으로 불리는 시범삼성한신아파트 전경. 5층 저층 동과 고층 동이 섞여 있는데 소형 평형은 저충 동에 몰려 있다. <사진/ 김창경 기자>

 

한 구역 안에서 삼성과 한신이 함께 건설해 이름부터 시범삼성한신으로 불린다. 삼성아파트와 한신아파트 두 동이 어깨를 맞대고 붙어 있는 모습. <사진/ 김창경 기자>

 

시범삼성한신아파트는 서현초등학교를 안고 있는 '초품아'다. <사진/ 김창경 기자>

 

1991년 9월에 준공해 내년이면 30년을 맞는 구축인데도 시세는 상당히 비싼 편이다. 세대수가 가장 많은 107㎡(전용면적 84㎡)형의 경우 최근 실거래가가 13억4800만원으로 나와 있다. 구축 아파트라서 수리 여부로 시세 차이가 벌어지긴 한다지만, 올해 초 실거래가가 11억원대였음을 참고할 필요가 있다. 

다만 이 가격이 비싸다고 생각하는 사람들이 많은지 현재 시장에 나온 매물도 아직은 13억원대 호가를 유지하고 있다.

 

매물별로 호가 차이도 많이 벌어진다. 1층 매물이 싼 건 당연하겠지만 괜찮은 층수 물건 중에도 다른 매물보다 싸게 나온 건을 찾아볼 수 있다.   

 

그 차이는 대개 집주인이 내놓은 물건이냐 전세를 낀 매물이냐로 나뉜다. 비교적 싼 매매 건은 어김없이 5억원 정도 보증금에 전세입자가 살고 있는 물건이다. 1~2년 사이 전세 시세가 그 정도였으니까 정상물건이다.

 

문제는 지금 전세가가 8억원을 넘어 9억원까지 치솟았다는 것이다. 실거래가는 아직 9억원대가 없지만 현재 전세 매물은 9억5000만원, 9억7000만원에 나온 것 단 두 개다. 하지만 아무리 전세 품귀라도 매물 목록에서 사라지지 않고 있다. 단지 앞 한 중개업소의 대표는 “지금은 매매가도 전세가도 단기간에 너무 많이 뛰어서 다들 눈치만 보는 분위기”라며 “30년 된 아파트에 9억원 넘게 주고 전세를 사는 건 아무래도 쉬운 결정은 아닐 것”라고 말했다. 

 

8억원대 전세 건은 체결이 됐다고 하니까 9억원 정도라면 나갈지도 모를 일이다. 아무튼 지금 매매가와 전세가엔 임대차3법이 큰 영향을 주고 있는 것만은 분명해 보인다. 

 

이렇게 오래된 아파트가 13억원 이상 시세를 형성할 수 있는 데는 입지와 재건축 기대감이 크게 반영돼 있다. 일단 서현역과 AK플라자 앞, 분당중앙공원 옆이라는 자리값이 크다. 그러니 이 자리에 새 아파트가 들어서면 얼마나 비쌀까? 그걸 기대하고 조금 싸게 미리 장만한다는 생각으로 사는 것이다.  

 

30년 된 구축이라도 재건축 절차를 밟으려면 아직 10년은 더 기다려야 하지만 그 사이에도 시세는 반영될 테니 느긋하게 기다리겠다는 심산이다. 실제로 시범단지에 관심을 갖는 수요자들은 재건축 관련 정보를 찾아보며 매입을 타진한다. 시범삼성한신의 용적률은 191%다. 

 

서현초등학교 옆길을 따라 저편에 시범한양아파트 단지가 보인다. <사진/ 김창경 기자>

 

시범삼성한신을 염두에 둘 때 함께 비교해보는 시범한양은 PC공법으로 지어 재건축을 위한 안전진단을 받을 때 유리할 것으로 평가되는 단지다. 또 서현역 역세권에 단지와 분당중앙공원 사이로 트램 노선까지 건설이 예정돼 있다는 장점이 있다.

 

하지만 용적률이 201%에 달한다. 39㎡(28㎡) 초소형부터 260㎡(220㎡) 대형까지 섞인 대단지이다 보니 대지지분이 전용 84㎡ 기준으로 시범삼성한신보다 1평 정도 적다. 이 때문인지 현재 매물 호가도 12억원으로 시범삼성한신보다 낮게 형성돼 있다. 

 

두 단지 모두 5층 동이 있는데 시범삼성한신이 73㎡(59㎡)형을 5층 동에 배치한 반면 시범한양은 대형 평형이 5층 동에 있다는 차이가 있다. 5층 동엔 엘리베이터가 없다. 5층보다 1층이 더 나은 이유다.

 

 

김창경 재테크전문기자 [e-mail]