[뉴스토마토 최용민 기자] 올해부터 종합부동산세 세율과 양도소득세 최고 세율이 인상된다. 아울러 민영주택 신혼부부 특별공급 소득기준도 완화되고, 전월세 신고제가 시행된다. 부동산 정보업체 직방은 최근 '2021년 달라지는 부동산 제도'를 발표했다.
올해 1월부터 종합부동산세 세율이 인상된다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%p가량 인상되며, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%p 인상된다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 2020년 90%에서 2021년 95%로 인상된다. 한편, 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한이 300%로 인상(종전 200%)되고 법인 보유주택은 세부담 상한을 폐지한다.
1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종합부동산세 산정 시 적용 받을 공제방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1세대 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용 받을 수 있다. 참고로 부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억까지는 각각 6억원씩 공제를 받는 현재 방식이 유리하고, 12억원이 넘는 경우 보유 기간이 길어지고 연령이 높아질수록 1세대 1주택자 공제를 택하는 것이 유리하다.
양도세는 2021년 1월 1일부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만, 2021년에는 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다. 1세대 1주택 양도세 비과세 조건 중 2년 이상 주택 보유 조건도 새해부터는 다주택자였던 경우 해당 주택 취득일이 아니라 ‘다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날’로부터 계산해야 된다.
현재는 양도세를 부과할 때 분양권은 주택 수에 포함하지 않았으나, 2021년부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과된다. 단, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용하고 현재 보유중인 분양권은 해당되지 않는다.
1세대 1주택의 장기보유 특별공제도 달라진다. 2020년까지는 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다. 그러나 2021년부터는 보유기간 외에 거주기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것이다. 즉 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 된다.
현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용했으나 2021년 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 크게 오른다. 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%p 인상되며 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용한다.
분양권의 양도소득세율도 인상됐다. 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용했으나, 2021년 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다.
또한 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율이 10%p 높아진다. 현재는 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만, 각각 20%, 30%로 인상된다. 올해 6월 1일부터 시행으로 매도 계획이 있다면 2021년 5월말까지 매도해(등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른 날 기준) 인상 전 세율을 적용 받는 게 유리하다.
현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하지만, 올해부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특공 소득기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 2021년에는 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 완화될 예정이다.
올해 6월부터 전세, 월세 계약 시에 전반적인 계약사항을 임대차계약 당사자가 30일 이내에 시?군?구청에 공동으로 신고해야 한다. 신고할 계약사항은 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금?중도금?잔금 납부일 등이다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다. 또 주택 임대차 계약의 보증금, 임대료 등 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 경우에도 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 신고해야 한다.
2021년부터는 수도권 투기과열지구 내의 재건축 사업장에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양신청을 할 수 있다. 이 때 거주기간은 연속으로 거주하지 않아도 거주기간을 합산해 2년 이상이면 된다. 이때 거주요건을 갖추지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금 청산 받고 나가야 한다. 도시 및 주거환경정비법 개정 이후 최초 조합 설립인가 신청 사업부터 적용된다.
.jpg "서울 동호대교에서 서울 시내 아파트가 보이고 있다. 사진/뉴시스")
서울 동호대교에서 서울 시내 아파트가 보이고 있다. 사진/뉴시스
최용민 기자 yongmin03@etomato.com
ⓒ 맛있는 뉴스토마토, 무단 전재 - 재배포 금지