서울 아파트 모습. (사진=뉴시스)
[뉴스토마토 김현진 기자] 윤석열 정부가 취임 이후 첫 주택 공급 대책을 발표할 예정인 가운데 단기적으로 시장에 미치는 영향은 적을 것이란 분석이 나온다. 현재 부동산 시장에 관망세가 짙어진 상황에서 주택 공급 대책을 통한 시장 활성화를 기대하긴 어렵다는 것이다.
국토교통부는 16일 '250만호+α(알파) 주택공급계획'을 발표할 계획이다. 당초 정부는 지난 9일 국토부와 기획재정부 등이 참여하는 부동산관계장관회의를 통해 이를 발표할 예정이었지만, 집중호우 피해가 확산함에 따라 피해 복구에 집중하기 위해 발표 일정을 연기했다.
이번 공급대책에는 민간의 재개발·재건축 등 도시정비사업에 대한 규제를 완화해줌으로써 서울 등 수도권 공급을 확대하는 내용이 담길 것으로 알려졌다.
재개발·재건축 규제 완화 방안으로는 재건축 초과이익환수제 및 안전진단 완화 방안 등이 포함될 것으로 전망된다.
재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 현행 3000만원 이하인 면제 기준을 1억원 등으로 상향하는 방안이 거론되고 있다.
안전진단 완화 방안으로는 구조 안전성 가중치를 20~30% 수준으로 낮추고 주거환경 가중치를 높이는 방안이 담길 것으로 보인다. 2018년 문재인 정부 당시 안전진단평가 항목 가운데 구조 안전성 가중치를 20%에서 50%로 강화했는데 이를 종전 수준으로 낮춘다는 것이다.
250만호 규모의 주택 공급 로드맵이 공개되고 재건축 관련 규제도 완화되며 전국 주택보급률도 상승할 수 있을 것으로 보인다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "전국 주택보급률이 103%인데 서울은 100%가 안 되는 상황에서 250만호 정도가 공급이 된다면 필요한 정도의 재고주택의 양적 충족이 될 수 있는 상황"이라며 "재건축 관련해서 그동안 규제가 강화돼 있는 부분들이 완화된다면 정비 사업 진행이 될 가능성이 커지며 서울 같은 곳에서 신규 공급이 이뤄질 수 있을 것"이라고 말했다.
다만 주택 공급까지 상당한 시간이 소요될 것으로 예상돼 단기적으로 시장에 미치는 효과는 제한적일 것이라는 분석이다.
최황수 건국대 부동산학과 교수는 "현재 부동산 시장이 그렇게 좋지는 않고 250만가구를 당장 만들어 주는 것이 아니기 때문에 단기적으로 부동산 시장에 미치는 영향은 예상하기 어렵다"고 설명했다.
이어 그는 "공급 대책을 통해 입주가 많이 되는 시기에는 확실하게 입주 물량이 증가함에 따라 가격이 안정화되는 데 많이 기여할 것"이라며 "문제는 이 타이밍이 부동산 시장이 침체기를 겪는 기간 중에 입주가 시작되면 가격이 오히려 빠질 수 있겠지만 그렇지 않으면 가격이 어느 정도 반등할 수도 있다"고 덧붙였다.
현재 부동산 시장에 대한 수요세가 급격히 얼어붙은 상황에서 양적인 측면을 보완하는 주택 공급 대책보단 질적인 측면을 충족시킬 수 있는 정책이 필요하다는 지적이 나온다.
김 주택정책연구실장은 "부동산 대책을 보면 양적 공급 얘기만 하고 있는데 이제는 재고주택을 어떻게 더 질적으로 관리할 것인지와 같은 질적 재고주택 관리 시스템으로 전환해야 한다"고 말했다.
김인만 부동산경제연구소 소장은 "서울은 주택 공급을 확대하는 게 맞겠지만, 전국적으로 본다면 사실 공급이 부족하지는 않기 때문에 주택 공급도 속도 조절이 필요하다"며 "지금 같은 상황에서는 250만호가 중요한 게 아니고 차라리 서울에 25평 아파트 10만호가 더 현실적인 대안이 될 것"이라고 지적했다.
김현진 기자 khj@etomato.com
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