[뉴스토마토 김현진 기자] 윤석열 정부가 5년간 270만호를 공급한다는 내용을 담은 주택 공급 계획을 발표했지만, 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 지적이 나온다. 최근 기준금리 인상 기조가 이어지고 있어 거래 활성화나 가격 안정으로 이어지긴 어렵다는 것이다.
정부는 지난 16일 정부서울청사에서 국토교통부와 기획재정부 등이 참여하는 부동산 관계 장관 회의를 열고 '국민 주거안정 실현방안'을 발표했다.
이번 대책은 윤 정부가 발표한 첫 번째 부동산 대책으로 정부는 기존과는 차별화된 정책을 마련하는데 중점을 뒀다는 설명이다. 그동안 여러 공급 대책들이 제시됐지만, 과도한 규제 등으로 선호 입지에 공급이 위축되며 집값이 부담하기 어려운 수준으로 급등해 청년층과 무주택자 등의 주거불안이 심화됐다는 의견 등을 고려했다는 것이다.
지역별로 보면 서울에 50만호를 비롯해 수도권에 총 158만호가 공급될 계획이며 지방에는 112만호가 공급된다. 사업 유형별로 보면 재개발·재건축과 같은 도시정비사업을 통해 52만호, 공공택지 등 개발로 88만호, 민간 자체 추진 사업으로 130만호를 공급한다는 방침이다. 공약인 '250만+α(알파)'에서 α는 20만호로 결정됐다.
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서울 아파트 모습. (사진=뉴시스)
정부는 민간주도로 수요가 많은 도심 및 역세권에 공급이 이뤄질 수 있도록 도시정비사업 관련 규제를 완화하고 민간에 다양한 인센티브를 제공할 예정이다.
정부는 내년부터 5년간 22만호 규모의 정비구역을 추가로 지정하기로 했다. 이는 2018년부터 올해까지 지정된 정비사업 구역(12만8000호)보다 9만2000호 많은 수준이다.
지역별로 보면 서울은 신속통합기획 방식으로 10만호, 경기와 인천은 역세권과 산업시설 배후 노후 주거지 등을 중심으로 4만호, 지방 광역시에선 쇠퇴 구도심을 중심으로 8만호 규모를 지정할 계획이다.
경기 분당·일산 등 수도권 1기 신도시 재정비는 올해 하반기 연구용역을 거쳐 2024년 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 수립할 예정이다.
먼저 정부는 재건축 사업의 걸림돌로 지적됐던 재건축 부담금의 감면 방안을 다음 달 발표한다. 또 연내 평가항목을 조정하고 적정성 검토를 개선하는 등 재건축 안전진단 제도 개선에도 착수한다.
재건축 안전진단 제도 개선에도 착수한다. 구조안전성 비중을 30~40% 수준으로 줄이고 주거환경, 설비노후도 배점을 높인다. 정비사업 시행 시 임대주택을 기부채납하면 용적률을 법적 상한까지 상향해 주는 인센티브는 현행 주거지역은 물론 준공업지역까지 영역을 확대한다. 다만 늘어난 용적률의 50%는 공공임대로 기부채납해야 한다.
역세권 등 도심에서 공공이 주택 등을 고밀개발하는 도심복합사업도 개편된다. 정부는 민간도심복합 사업을 신설하고, 이를 통해 신탁·리츠(REIT's·부동산투자회사) 등 민간은 도심·역세권 등에서 고밀 복합개발이 가능해진다.
이 경우 용적률은 최대 500%까지 상향해 주고, 필요 시 도시계획 규제를 받지 않는 '도시혁신계획구역'을 신설해 적용하는 방안도 검토된다.
윤 정부가 대규모 주택 공급을 예고했지만, 시장에 미치는 영향은 적을 것이란 지적이 나온다. 기준금리 인상 기조가 이어지는 가운데 구체적으로 제시된 내용이 없어 시장도 크게 반응하지 않을 것이란 설명이다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "영향은 크게 없을 것으로 본다"며 "부동산 시장이 금리 인상으로 어려워지고 있기 때문에 규제 완화로 인해 재건축·재개발은 조금 더 활성화될 수 있겠지만, 매매가 늘어나거나 가격이 오르지는 않을 것"이라고 말했다.
김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "공급 가뭄 해결 측면에선 의미가 있겠지만, 기존에 기대했던 것 이상으로 나오지 않은 느낌"이라며 "무주택이신 분들은 공급 계획이 발표된 이후 분양을 받기 위해 기다릴 가능성이 높아 거래가 감소하는 요인으로 작용할 수 있고 가격적인 측면에서도 공급이 이뤄지는 시기에는 하방압력으로 작용할 수 있지만, 당장 영향력을 행사하긴 어려울 것"이라고 설명했다.
윤 정부가 5년간 270만호 주택 공급을 약속했지만, 실제로 공급되는 물량은 이보다 적을 것이란 전망이다.
권 교수는 "국민들이 바라보기엔 270만호가 입주물량으로 볼 수 있는데 입주물량이 아니고 인허가 물량이나 공급할 수 있는 기반 조성 정도로 생각해야 할 것"이라며 "인허가 물량 등으로 보면 가능성이 있겠지만, 입주물량으론 불가능할 것으로 실제 입주 물량은 이보단 적을 것"이라고 말했다.
김현진 기자 khj@etomato.com
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