'재초환' 규제 완화에도 시장 영향은 '제한적'

전문가들 "방향성 긍정적…국회 통과 '변수'"다주택자·고가단지 혜택↓…부담금 수위 체감 상이일부 단지 숨통·재건축 속도…"장기적 폐지 검토해야"

서울 시내 아파트 모습. (사진=연합뉴스)

[뉴스토마토 백아란 기자] 정부가 재건축 단지의 가장 큰 장애물로 꼽혔던 재건축초과이익환수제(재초환)를 손질하면서 규제로 막혔던 도시 정비 사업에도 청신호가 켜졌다. 재건축부담금 부과 기준을 현행 3000만원에서 1억원으로 상향하고, 1주택 장기 보유자에게는 최대 50%까지 부담금을 감면하는 방안을 추진하면서 부담금이 완화된 데 따른 것이다.

 

전문가들은 일부 재건축 단지의 사업 속도가 빨라지는 등 공급이 늘어날 수 있을 것이라면서도 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 봤다. 금리 인상에 따른 부담으로 유례없는 거래절벽 현상이 이어지고 있는데다 국회 통과라는 변수도 남아있는 탓이다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “그동안 재건축부담금 부과사례가 손에 꼽을 만큼 드물고, 면제금액과 부과율 구간 등에 대한 제도 개선요구가 시장에서 꾸준했다는 점, 일부 지자체는 재건축부담금 법개정을 고려해 부담금 고지를 미루고 있었다는 점에서 관련 정책에 대한 정부가이드가 발표는 향후 시장 혼선을 줄일 것으로 기대된다”면서 “과다한 재건축부담금 부과로 재건축 사업이 위축되거나 지연되는 부작용을 다소나마 줄일 수 있고 장기적으로 서울 등 도심 주택공급 확대에도 긍정적인 효과 발휘가 예상된다”라고 내다봤다.

 

재건축부담금 면제 기준이 종전 3000만원에서 1억원으로 높아지면 지방과 수도권 외곽 등지에선 부과 대상에서 제외되는 단지들이 나올 수 있다는 점에서 일부 재건축 단지는 정비사업 속도가 개선될 가능성이 있다는 얘기다.

 

국토부가 지난 7월 기준으로 예정 부담금이 통보된 전국 84곳 재건축 단지를 대상으로 시뮬레이션을 살펴본 결과 변경된 부과기준, 개시시점 개선방안을 적용 시 38곳은 부담금이 면제되고 지방은 32개 단지 중 21곳이 면제되는 것으로 나왔다.

 

(표=국토부)

함 랩장은 다만 “장기 보유 중인 1세대 1주택자에 대해서는 보유기간에 따라 부담금을 감면해 실수요자 부담은 완화됐으나, 다주택자나 감면 후에도 부담금 부과금액이 1억원을 넘어서는 강남권 고가아파트 밀집지에서는 여전히 부담금 완화 수위에 대한 불만이 있을 수 있다”라며 “최대 50%란 부과율도 사실상 양도소득세 최고세율과 45%, 도시개발사업 개발 부담금 최고 부과율 25%보다 높은 것이 사실이고 이번 규제완화에서는 제외된 상태”라고 지적했다.

 

이어 “재건축초과이익환수에 관한 법률 개정은 국회 법 개정이 필요해 실제 감면 수준은 국회 논의 과정을 지켜볼 필요는 있다”면서 “주택가격 하방압력이 높고 금리인상과 경기 위축으로 인한 저조한 주택거래와 구매심리 위축 등에 노출된 상태라 재건축부담금 완화가 집값 불안의 도화선으로 작용하거나 투기적 가수요 유입에 영향을 미치기는 당분간 제한적”이라고 진단했다.

 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “(재초환 문제로) 지지부진했던 재건축 추진 단지에는 일부 숨통이 트이는 효과를 주겠지만, 조합원들의 입장에서는 유예 혹은 폐지를 희망하고 있어 여론과의 기대차가 있다”라고 분석했다. 실제 전국 73개 재건축 조합이 모인 전국재건축정비사업조합연대(재건축연대)는 현행 재초환이 불합리하다며, '초과이익 환수제 폐지'를 촉구하고 있는 상황이다.

 

박 수석은 “경기 악화와 물가 상승, 금리 공포 국면에서 시장 반전은 쉽지 않다”며 “법 개정사항이라 국회 통과 여부가 가장 큰 변수로 작용할 것”이라고 평가했다.  

 

도심 주택공급 활성화를 위해서는 재초환을 폐지해야 한다는 목소리도 나왔다.

 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 대책을 재초환 제도의 개선을 위한 한 걸음으로 본다면 긍정적”이라면서도 “현 시점에서 재건축이 논의되는 구축 아파트 물량의 대다수는 90년대에 준공된 것으로 재초환이 도입되던 당시와 지금의 사회·환경적 요건은 상이하기 때문에 장기적으로라도 재초환 자체의 폐지까지 포함한 제도개선을 논의할 필요가 있다”라고 꼽았다.

 

이 연구위원은 또 “원론적으로는 (재초환 감면이) 재건축에는 긍정적이지만, 개별 재건축 단지마다 체감은 다를 수밖에 없을 것”이라며 “당장은 ‘정비사업 활성화를 포함한 민간중심의 주택공급확대’라는 정책목표에 집중하는 것이 바람직하다”라고 말했다.

 

백아란 기자 [e-mail]