[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 미국 오피스에 투자했다가 큰 평가손실을 입은 미래에셋자산운용의 부동산펀드가 운용 기간 연장을 위한 수익자총회를 엽니다. 투자자들은 대체로 연장에 동의하는 분위기이지만 변수가 있습니다. 안건에 반대하는 수익자들의 권리인 매수청구권 가격이 현재 수익증권 시세보다 15%가량 높아 차익거래 기회가 생겼기 때문입니다. 이로 인해 총회 안건 반대자가 많아지면 운용 기간 연장이 무산될 수도 있습니다. 작은 이익을 노리다가 헐값 매각으로 더 손실을 입지 않도록 주의해야 한다는 경고가 나옵니다.
리파이낸싱 성공 후 운용기간 5년 연장 추진
27일 한국거래소에 따르면, 미래에셋맵스 미국부동산투자신탁11호(이하 맵스11호펀드)는 오는 10월4일 오전 10시 서울 대방동 에어포스호텔에서 수익자총회를 개최합니다. 안건은 펀드의 운용 기간을 5년 연장하는 내용입니다. 이를 위해선 주식회사의 주주총회에 해당하는 펀드 수익자총회를 열어 안건을 통과시켜야 합니다.
맵스11호펀드는 2017년 미국 애틀란타 센트럴프리미어 권역에 있는 파크센터원 빌딩 인수를 위해 설정된 부동산펀드로 내년 1월까지 운용하기로 약속돼 있습니다. 장기간 안정적인 임대료를 받아 투자자들에게 배당(분배) 중이었는데, 2020년 코로나 팬데믹이 터지며 타격을 받았습니다. 단일 임차인인 보험사 스테이트팜 직원들이 아직 돌아오지 않았기 때문입니다. 현재 임직원 연수 목적으로 활용 중입니다.
계약기간이 길게 남아 있고 임대료는 계약에 따라 정상적으로 수령 중이지만, 빈 건물의 가치는 떨어질 수밖에 없어 시장가격이 추락한 상태입니다. 이런 와중에 펀드 만기가 내년 1월로 다가와 자산 매각과 운용기간 연장 중에서 선택해야 했습니다.
미래에셋자산운용은 현지 기관을 통해 매각을 타진해 4개 기관에서 매입 의향서를 받았으나 입찰가격이 1억8500만~2억달러 수준에 그쳤습니다. 지난해 감정평가한 금액보다 20% 정도 더 하락한 가격입니다. 이대로 매각할 경우 펀드 회수율이 44%에 불과해 결국 연장하기로 결정한 것입니다. 미래에셋자산운용은 앞서 또 다른 미국 부동산펀드 맵스9-2호의 경우 손실을 확정하고 자산을 매각, 펀드를 청산한 바 있습니다.
미래에셋자산운용은 펀드 기한 연장을 위해 이미 리파이낸싱을 완료했습니다. 펀드 운용기한은 내년이지만 선순위 대출 만기는 지난 7월이었기에 이것부터 해결해야 했습니다.
미래에셋자산운용은 3년 만기 리파이낸싱 계약을 체결했습니다. 이번엔 일반적인 대출상품 대신 임차인인 스테이트팜의 신용과 장기 임대차계약에 기초한 CTL(Credit Tenant Lease) 대출입니다. 금리는 연 6.64%로 양호한 편이지만 기존 대출금리(연 3.34%)에선 급등한 것입니다. 또한 텅 빈 오피스로 인해 대출기관이 1000만달러의 현금 담보를 요구, 그만큼 대출금도 늘었습니다.
대출 비용 증가로 인해 분배금도 줄어들 예정입니다. 운용사 측은 설명 자료를 통해 향후 3년간 분배율이 연 2% 수준(원달러환율 1350원 가정시)이라고 밝혔습니다.
미래에셋맵스미국부동산11호 펀드가 투자한 미국 애틀란타 파크센터원. 스테이트팜이 장기 임대차계약을 맺고 있으나 코로나 팬데믹의 영향으로 공실 상태가 장기화하고 있다. (사진=미래에셋자산운용)
410원-350원=60원 차익거래 기회?
이제 수익자총회를 열어 펀드 기간 연장 안건을 승인하면 최대 5년이란 시간을 벌 수 있습니다. 여유를 갖고 오피스 가치가 반등하길 기다리면 됩니다. 그러기 위해선 이번 수익자총회에 전체 수익증권의 4분의1 이상이 참여해 과반이 찬성해야 합니다. 정족수 미달로 총회가 연기될 경우엔 2주 내 다시 소집해 이번엔 8분의1 이상 참여와 참여 수익증권의 과반 의결로 결정할 수 있습니다.
맵스11호 투자자들도 대부분 헐값에 매각해 손실을 확정할 수는 없다며 기한 연장에 동의하는 분위기입니다. 문제는 진심은 ‘동의’인데도 약간의 이익을 얻기 위해 또는 손실을 만회하기 위해 총회에서 반대표를 던질 수 있다는 사실입니다. 이는 반대표를 던진 이들에게 주어지는 매수청구 예상 가격이 현재 시장에서 거래되는 맵스11호 수익증권 시세보다 높아서 벌어진 현상입니다.
수익자총회 안건에 반대해 미리 서면으로 반대의사를 제출한 수익자들은 자본시장법 제191조에 따라 매수청구권을 행사할 수 있습니다. 반대했는데도 안건이 통과된다면 반대한 수익자들은 총회 후 20일 안에 자신이 의결권을 행사한 수익증권을 전부 사달라고 청구할 수 있습니다. 그러면 운용사는 펀드가 보유한 현금으로 이들에게 수익증권을 사들여 소각하게 됩니다.
이때 운용사가 반대한 수익자들에게 지급하는 돈, 즉 매수청구가는 매수청구기간 만료일로부터 3영업일의 기준가를 적용하는데 이 가격이 바로 펀드의 기준가입니다.
맵스11호펀드의 기준가는 최근까지 700원대 후반에 형성됐다가 감정평가액을 반영해 지난 26일에 446.45원으로 인하 조정했습니다. 27일 기준가는 445.27원입니다. 수익자총회 후 매수청구 절차를 진행하는 사이 자산가격을 또 조정할 수는 없으므로 기준가는 오직 그날그날의 원달러환율에 의해서만 달라지게 됩니다. 단, 9월 말을 기준해 분배금(1좌당 25.51원)이 지급되므로 기준가는 그만큼 하락 조정될 예정입니다.
그런데 현재 증시에서 이 펀드의 수익증권인 맵스미국11호는 350원 부근에서 거래 중입니다. 만약 기존 맵스11호펀드 보유자가 수익자총회 안건에 반대하고 매수청구권을 행사, 410원에 보유한 수익증권을 넘기고 증시에서 동일 수량의 수익증권을 350원에 매수한다면 1좌당 60원, 15%(세전)가 넘는 차익을 거둘 수 있다는 뜻입니다.
이같은 거래 기회를 포착한 투자자들이 증가하면서 맵스미국11호 시세는 지난달 말 296원에서 26일 360원까지 올랐습니다.
반대 몰려 부결시 헐값 매각 진행해야
물론 신규 투자자가 지금 수익증권을 매수해 수익자총회에서 매수청구권을 행사할 수 있는 것은 아닙니다. 이번 수익차총회에서 의결권을 행사할 수 있는 권리 기준일이 지난 6일로 이미 지났기 때문에 차익거래는 오직 기존 보유자만 시도할 수 있습니다.
펀드 보유자들은 대부분 자산가격 하락으로 상당한 평가손실을 입은 상태여서 이렇게라도 손실을 줄일 수 있으면 좋은데, 문제는 이런 시도가 늘어날 경우 운용 기간 연장 자체가 무산될 수 있다는 사실입니다.
매수청구권은 오직 총회 안건 즉 운용 기간 연장에 반대한 이들에게만 주어집니다. 본인은 반대하더라도 안건이 통과하면 매수청구를 신청할 수 있지만, 반대자가 더 많아 아예 안건이 부결되면 매수청구 기회는 사라집니다.
펀드 운용 기간 연장이 무산되면 당장 오피스 매각을 진행해야 합니다. 이 경우 새로운 입찰을 진행하게 됩니다. 원달러환율은 당시보다 하락했기 때문에 회수 예상액도 더 줄어들 가능성이 높습니다. 그야말로 작은 차익을 노리다가 큰 손실을 확정하게 되는 소탐대실입니다.
미래에셋자산운용 관계자는 “수익자 중에 기관이 있는지는 잘 모르겠고 아마 개인 투자자들이 많을 것이다”라면서 “펀드 연장을 원한다면 작은 수익을 보다 큰 손해를 입지 않았으면 좋겠다”고 말했습니다.
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
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