(토마토칼럼)임대주택 분양가 논란, 해법 있다

최용민 산업2부 기자.

“공공임대 사업이라면서 건설사에 과도한 이익을 보장하게는 맞는 건가? 현재 방식(감정평가액 기준)으로 분양 받으면 돈 없는 사람들은 지금 살고 있는 집에서 쫓겨나게 된다. 집 없는 서민들을 위해 지원한다고 만들어 놓은 법이 서민들을 내쫓고 있다.”(10년 공공임대 아파트 분양 앞둔 임차인 김모씨)

 

“건설사 이익을 보장하지 않는다면 어떤 건설사가 공공임대 사업을 하려고 하겠는가? 임대 계약 당시 분양가 산정 방식을 다 알고 계약을 했다. 다만 현재 시세가 너무 뛰어 문제가 되는 것인데 분양가를 너무 낮게 잡으면 임차인에게 과도한 혜택을 주는 것 아닌가?”(건설업계 한 관계자)

 

참여정부 시절 무주택 서민들을 위해 도입한 공공임대주택사업이 분양가 전환 시기를 맞아 건설업계의 뜨거운 감자로 부상하고 있다. 이 제도는 건설사가 임대주택을 건설해 운영하고, 건설사에게는 공공택지와 기금을 지원한다. 특히 의무 임대기간이 끝나면 임차인에게 우선 분양권을 주도록 하고 있다. 임차인은 시세보다 싼 임대가격으로 거주하고, 평균 시세보다 싸게 분양을 받을 수 있다. 건설사는 분양을 통해 수익을 낼 수 있는 구조다.

 

문제는 5년 임대주택과 10년 임대주택 분양가 전환 방식이 다르다는 것이다. 5년 임대주택은 건설원가와 감정평가액을 산술 평균한 가액으로 분양가를 정하는데, 10년 임대주택은 2곳의 감정평가법인이 평가한 평가액을 산술 평균한 금액 내에서 분양가를 정할 수 있도록 했다. 쉽게 말해 5년 임대주택은 건설원가와 감정평가액 중간 가격에서 분양가가 정해지지만, 10년 임대주택은 감정평가액과 가깝게 분양가가 산정된다. 특히 현재 논란이 되고 있는 판교 임대주택은 분양 당시보다 시세가 3배 이상 오른 상태다.

 

이번 논란을 해결할 수 있는 가장 좋은 방법은 임대주택을 분양하지 않고 영구 임대주택으로 남기는 것이다. 임차인들의 가장 큰 걱정이 높은 분양가로 삶의 터전에서 쫓겨나는 것이다. 계속 임차해 살 수 있다면 반발할 이유가 없다. 그러나 분양을 못해 수익을 얻지 못하는 건설사들이 과연 임대사업에 뛰어들 것인지는 의문이다. 민간 업체가 참여하지 않으면 사업 자체가 불가능하다. 이 때문에 건설사 참여를 유도하고, 임차인들이 과도한 분양가로 삶의 터전을 잃게 되는 일이 발생하지 않도록 절묘한 해결책을 찾는 것이 중요하다.

 

일부 전문가들은 건설원가에 10년간 이자율을 더하고, 여기에 적정 공사 이윤을 보장한다면 얼마든지 건설사 참여를 이끌어 낼 수 있다고 제안한다. 현재 시세대로 분양가를 산정하지 못하게 해도 사업 참여를 유도할 수 있는 가격을 책정하면 된다는 것이다. 아울러 임차인이 과도한 시세 차익을 가져갈 수 없도록 하는 제도적 장치도 마련해야 한다고 강조한다. 예를 들어 일정 가격 이상으로 매도를 할 수 없도록 묶어 놓는 방법이 있고, 양도세 비과세 혜택을 없애는 방법도 있다. 1주택자라도 공공임대 주택을 분양받으면 조건없이 양도세를 물리는 식이다.

 

10년 공공임대 주택 분양가 전환 논란 해법의 핵심은 건설사나 임차인 등 그 누구에게도 과도한 시세 차익이 돌아가지 않도록 해야 된다는 것이다. 공공임대 주택 분양가 전환은 내년 1월부터 줄줄이 시작된다. 전국시도의회의장협의회가 10년 공공임대주택의 적정 분양전환가격 산정 방안을 마련할 것을 정부에 촉구하는 등 논란이 커지고 있다. 건설사와 임차인이 모두 윈윈할 수 있도록 정부의 발 빠른 대응이 필요해 보인다.

 

최용민 산업2부 기자.