[뉴스토마토 최용민 기자] 정부의 ‘민간택지 분양가 상한제’ 규제 여파로 수익성 하락이 예상되는 재건축 조합이 향후 시공사 계약에서 도급제보다 지분제 방식을 선호할 것이라는 전망이 나온다. 이는 분양가 통제에 따른 수익성 하락 리스크를 시공사에 넘기는 방식이다. 시공사 입장에서도 불경기에는 기피하는 계약 방식이지만, 인력 운영과 일감 확보를 위해 어쩔 수 없이 사업을 맡게 되는 경우가 많아질 것으로 예상된다.
21일 업계에 따르면 정부의 ‘민간택지 분양가 상한제’ 개정안 발표 이후 주요 타깃이 된 강남권 재건축 단지들은 수익성 하락을 최소화할 수 있는 방안 찾기에 분주하다. 1대 1 재건축을 추진하거나 설계 변경 등을 검토하는 단지도 있고, 일반분양 가구 수를 대폭 줄여 조합원 1+1 분양 신청을 받는 방안까지 나오고 있다. 그러나 이는 여전히 재건축에 따른 조합원 분담금 상승이 예상된다.
이에 일각에서는 조합이 향후 건설사와 시공 계약을 맺을 때 도급제 방식보다 지분제 방식을 선호하게 될 것이라고 전망한다. 도급제는 시공사가 계약에서 정한 바에 따라 공사비를 받고 집만 지어주고, 사업시행자인 조합이 사업을 통해 발생하는 수익과 손해를 모두 책임지는 방식이다. 반면 지분제는 시공사가 조합원에게 약정한 수익만큼 보장을 해주고 추가적으로 발생하는 이익 또는 손해는 시공사가 책임지는 방식이다.
이 때문에 조합이나 시공사 모두 경기가 좋을 때는 지분제를 선호하고, 경기가 안 좋을 때는 도급제를 선호한다. 다만, 조합이 시행사라는 점에서 우위를 점하고 있어 조합의 의지에 따라 시공 방식이 달라질 수 있다. 업계에서는 현재 분양가 통제로 수익성 하락이 예상되는 상황이라면 조합이 지분제 방식을 택해 일정 수익을 보장받고, 시공사에 책임을 넘기는 방식으로 돌아설 수 있다고 관측한다.
특히 업계에서는 이미 시공 계약이 완료된 사업장에서도 조합이 실익을 따져 계약 변경을 요구할 가능성이 있다는 말도 나온다. 이미 철거가 진행되고 있는 사업장은 당장 사업을 중단할 수 없다는 점에서 여러 가능성 중 하나로 거론된다. 과거 주택 경기 상승이 예상될 때 지분제로 계약을 진행한 조합이 수익성을 따져 도급제로 계약을 변경한 사례들도 많았던 것으로 알려졌다.
건설사 한 관계자는 “계약 파기에 따른 손실보다 분양가 통제에 따른 수익성 하락이 더 클 경우 조합은 도급제에서 지분제로 시공 방식을 변경할 가능성이 있다”며 “건설사 입장에서는 안 좋지만, 인력 운영과 일감 확보를 위해 어쩔 수 없이 응하게 되는 경우도 있다. 그럴 경우 수익성 제고를 위한 여러 가지 방안을 찾아야 한다”고 말했다.
서울 송파구 잠실동 부동산중개업소 밀집 지역에 전세와 매매 시세표 안내문이 붙어 있다. 사진/뉴시스
최용민 기자 yongmin03@etomato.com
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