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김충범

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서울 전세보증금 5000만원 이하 '임대보증금 보증' 가입 면제

7일 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안 통과

2021-09-07 11:00

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[뉴스토마토 김충범 기자] 앞으로 서울시 전세보증금 5000만원 이하 주택 임대사업자는 '임대보증금 보증'에 가입하지 않아도 된다. 또 임대보증금 보증 미가입 처벌이 형벌에서 과태료로 전환된다.
 
임대보증금 보증이란 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우 보증 회사가 임차인에게 보증금 반환을 책임지는 상품이다.
 
국토교통부는 임대보증금 보증 제도의 개선 및 임대사업자 관리 강화를 주요 내용으로 하는 '민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)' 일부개정법률 공포안이 7일 국무회의 의결을 거쳐 이달 14일 공포될 예정이라고 밝혔다.
 
정부는 지난 2005년 공공건설임대를 시작으로 보증 의무가입을 시행했고, 작년 7·10 대책에 따라 이 제도를 모든 등록임대주택으로 확대 적용했다. 하지만 보증과 관련된 일부 불합리한 사항이 있다는 지적이 제기돼옴에 따라 이번 방안을 추진하게 됐다.
 
◆ 소액 계약 등 보증 가입 의무 면제 사유 3가지 허용
 
개정안은 임대보증금 보증 가입 의무 면제 사유를 3가지로 규정했다.
 
먼저 임대보증금이 '주택임대차보호법' 상 최우선변제금액 이하인 경우 면제된다. 최우선변제금액은 다른 담보물권자보다 우선해 변제를 받을 권리가 보장되기 때문이다.
 
다만 임차인의 알권리 보장, 최우선변제금액이 주택가액의 2분의 1 범위 내에서 배정받는 한계를 고려해 임차인의 보증 미가입 동의를 받도록 했다.
 
서울시는 최우선변제금액이 5000만원, 수도권 과밀억제권역 및 용인시, 화성시, 세종시, 김포시는 4300만원이다. 광역시 및 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시는 2300만원이고, 그 밖의 지역은 2000만원이다.
 
임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자(LH, SH 등 지방공사)와 임대차계약을 체결했고, 해당 공공주택사업자(임차인)가 보증 가입을 한 경우도 면제 사유에 해당된다. 공공기관이 보증금 반환을 위한 조치를 완료했기 때문이다.
 
임차인이 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)와 이에 준하는 기관(한국주택금융공사)에서 운용하는 전세금 반환 보증에 가입했고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한 경우도 면제된다.
 
◆ 보증 미가입 처벌, 형벌에서 과태료로 전환
 
개정안에는 보증 미가입 처벌을 형벌에서 과태료로 전환하는 내용도 담겼다. 이는 형사 처벌 부담에 따른 제재의 실효성 부족, 위반 건수와 무관한 일률적 적용으로 의무 위반에 따른 처벌의 형평성 문제가 발생한 데 따른 것이다.
 
이에 형벌 조항을 삭제하고 위반 건당 임대보증금의 10% 이하에 상당하는 과태료를 부과하도록 하되, 3000만원의 상한액을 설정했다.
 
일부보증의 요건도 보완된다. 임대보증금 보증은 원칙적으로 보증금 전액이 대상이지만, 법정 일정 요건 충족 시 일부 금액을 대상으로 할 수 있었다. 그 요건 중 '전세권 설정' 관련 기준이 불분명해 실제 적용에 혼선이 있다는 지적이 있었다.
 
개정안은 일부보증 요건으로 '전세권이 설정된 경우'나 '주택임대차 보호법 상 대항력과 확정일자를 갖춘 경우'로 명시하고, 임차인 의사를 반영하기 위해 일부보증에 대한 동의를 받도록 했다.
 
◆ 미가입 사업자 등록 말소 가능…임대사업자 관리 강화
 
개정법률 중 임대사업자 관리 강화 사항을 살펴보면, 임대보증금 보증 미 가입 시 등록 직권말소가 가능해진다. 이는 부채가 많아 보증 가입이 거부됐는데도 사업자가 개선하지 않는 사례의 경우 처벌만으로는 실효성 확보가 곤란해, 보증 미 가입 사업자에 대해 시장, 군수, 구청장이 직권으로 등록 말소할 수 있도록 했다.
 
임대차계약 갱신 가능 기간도 연장된다. 임대사업자는 임대의무기간 경과 후 등록 말소 전까지 세제 혜택을 받을 수 있는 반면, 임차인은 임대의무기간 이후에는 계약 갱신 여부가 불분명한 문제가 있었다. 이에 개정안은 임대료 체납 등 법정 거절 사유가 없는 한 임차인이 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 기간을 당초 '임대의무기간'에서 '임대등록기간'으로 연장했다.
 
임대사업자 등록 제한사유도 추가된다. 현재는 거짓·부정 등록, 임대료 증액제한 위반, 임대차계약 거절 등으로 등록말소된 지 2년 이내인 자에 한해 등록이 제한되고 있다.
 
하지만 개정안은 선순위 담보권·세금 체납 등 설명의무 위반, 보증금 미 반환으로 인한 임차인 피해 발생, 지자체의 임대차계약 신고 보고에 대해 거짓 보고나 3회 이상 불응해 등록이 말소된 임대사업자도 말소 후 2년 이내에 등록을 할 수 없도록 제한했다.
 
이두희 국토부 민간임대정책과장은 "이번 제도 개선을 통해 임대사업자의 보증 가입 부담이 경감되고 임차인의 권익도 향상될 것으로 기대한다"고 말했다.
 
국토교통부는 임대보증금 보증 제도의 개선 및 임대사업자 관리 강화를 주요 내용으로 하는 '민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)' 일부개정법률 공포안이 7일 국무회의 의결을 거쳐 이달 14일 공포될 예정이라고 밝혔다. 사진은 지난달 31일 서울 시내의 한 부동산 공인중개사 사무소에 매물 정보가 게시돼있는 모습. 사진/뉴시스
 
김충범 기자 acechung@etomato.com
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