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김현진

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(영상)서울시 '35층룰' 폐지에…한강변 재건축 '탄력'

서울시, '2040 서울도시기본계획' 발표…"50층도 가능"

2022-03-04 08:00

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[뉴스토마토 김현진 기자] 서울시가 '2040 서울도시기본계획안'을 발표하며 9년 만에 '35층룰'을 폐지됐다. 한강변 아파트에 대한 층수 규제가 사라짐에 따라 일대 정비사업장 사업성이 개선될 수 있다는 전망이 나오며 향후 설계 변경도 고려하는 사업장도 나올 것으로 보인다.
 
4일 서울시는 디지털 대전환시대 미래공간전략을 담은 '2040 서울도시기본계획'을 발표했다. 서울시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획이자 국토계획법에 따른 법정계획으로 향후 20년 서울이 지향할 도시공간의 미래상을 담은 장기계획이다.
 
먼저 서울시는 미래 서울도시의 공간을 새로만들기 위해 △보행 일상권 도입 △수변 중심 공간 재편 △중심지 기능 강화로 도시경쟁력 강화 △다양한 도시모습, 도시계획 대전환 △지상철도 지하화 △미래 교통 인프라 확충 등 6대 공간계획을 제시했다.
 
또 시는 산업화 시대에 처음 만들어져 지금까지 경직적으로 운용되고 있는 '용도지역제'를 전면 개편하는 '비욘드 조닝(Beyond Zoning)'를 준비한다. 용도지역제는 도시 공간의 기능이 중복되지 않도록 땅의 용도와 건물의 높이, 용적률 등을 규제하는 제도다.
 
서울시는 이를 개편함으로써 용도 도입의 자율성을 높여 주거·업무·녹지 등 복합적인 기능을 배치함으로써 빠르게 변화하는 미래도시를 유연하게 담아낼 수 있는 체계를 구축한다는 방침이다.
한강변 아파트 모습. (사진=뉴시스)
 
이번에 발표한 계획에서 가장 눈에 띄는 점은 서울 전역에 일률적·정량적으로 적용됐던 '35층 높이기준'을 삭제한다는 것이다. 구체적인 층수는 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서 지역 여건을 고려해 결정함으로써 다양한 스카이라인을 창출한다는 방침이다.
 
서울시는 박원순 전 서울시장 시절 수립된 '2030 서울플랜'을 통해 3종 일반주거지역 최고층수는 35층 이하로, 한강 수변 연접부는 지상 15층 이하로 아파트 높이를 제한해왔다.
 
35층 높이 기준이 없어진다고 해도 건물의 용적률이 상향되는 것은 아니기 때문에 동일한 밀도에서 높고 낮은 건물들이 조화롭게 배치될 수 있을 것으로 보인다.
 
함영진 직방 빅데이터랩장은 "절대적인 수치기준으로 작용했던 '35층 높이기준'이 삭제되며 유연하고 창의적인 건축이 증가한다면 한강변과 역세권 일대 스카이라인의 다변화와 사업성 개선이 예상된다"며 "여의도와 압구정 등 한강변 대규모 정비사업과 연계개발이 본격화될 수 있으며 4대 지천 일대도 특화거점 중심의 명소화로 이를 연계할 개발호재를 주목할 필요가 있다"고 설명했다.
 
김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "한강변에 있는 정비사업장 위주로 사업성이 높아질 것"이라며 "원래 35층까지 지을 수 있었던 것을 50층까지 지을 수 있다보니 기존보다는 호수를 조금 더 마련해서 일반분양할 수 있는 물량이 많아지게 된다"고 말했다.
 
층수 규제가 삭제된다면 기존 정비사업을 추진 중인 지역에서도 설계 변경을 고려할 수 있다는 전망도 나온다.
 
김 부연구위원은 "아직까지 허가가 나지 않은 사업장이라면 설계 변경 비용 대비해서 일반분양을 했을 때 얻을 수 있는 수익이 더 크다고 느껴진다면 설계 변경을 통해 높이 지을 것"이라며 "다만 50층으로 층수를 높인다면 공사비가 많이 차이가 나기 때문에 내부에서 검토를 통해 유불리를 따질 것"이라고 밝혔다.
 
한강맨션 조합 관계자는 "층고 제한이 완화된다면 현재 건축 허가받은 35층보단 높이 지으려고 한다"며 "조합원들도 이를 원하고 있는 상황으로 몇 층이 될지는 확정되는 안을 보고 결정하게 될 것"이라고 말했다.
 
김현진 기자 khj@etomato.com
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