(동네한바퀴)리모델링 앞둔 고덕아남, 주변보다 시세 낮아

'새 정부 혜택 없을까' 착공시기 저울질…동간거리·헬기소음 단점

[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 고덕아남아파트는 서울 강동구 고덕동 양재대로변에 자리 잡고 있는 27년차 아파트다. 여기에서 조금 더 가면 구리암사대교를 건너 구리시다. 5호선 명일역과 600여m 거리의 역세권 아파트이며 8호선 연장공사가 마무리되면 약 700m 거리에 선사역도 생겨 더블역세권이 될 예정이다.

 

고덕아남은 8개동, 807세대로 작지 않은 규모의 아파트지만 주변에 재건축한 대단지들이 많아 상대적으로 작아 보인다. 흔히 ‘고래힐’로 부르는 3658세대 대단지 고덕래미안힐스테이트가 고덕아남 옆에 붙어 있고 길 건너편엔 강동롯데캐슬퍼스트(3226세대)가 있다. 오래 전 재건축을 마친 대단지들 사이에 바로 옆 고덕대우와 함께 덩그러니 남아 있는 구축 아파트인 셈이다. 

 

제반 조건상 당연히 새 아파트로 탈바꿈할 계획도 잡혀 있다. 지하6층, 지상 23층, 총 887세대로 리모델링을 준비 중이다. 현재 주민동의 및 건설사 선정 등 제반 준비는 다 끝난 상태다. 지난해 삼성물산을 낙점, 래미안 라클레프라는 이름도 정했다.  

 

고덕아남아파트. 단지 중앙의 놀이터가 커서 주민들이 모이는 장소 역할을 한다. (사진=김창경 기자)

 

고덕아남은 삼성물산을 선정, 리모델링을 앞두고 있다. (사진=김창경 기자)

 

학교 운동장 부지에 8개동을 짓다보니 동간 거리는 멀지 않은 편이다. 동 사이로 고덕래미안힐스테이트 아파트가 보인다. (사진=김창경 기자)

 

조합에서 건설사와 협의해 착공 시기만 결정하면 되는데 새 정부에서 제도 등이 정비돼 추가로 얻을 수혜는 없는지 기다리는 것으로 보인다. 이르면 올해 안에 공사를 시작할 가능성도 있다. 착공 결정이 내려져도 이사 등 시간이 필요하기 때문에 1년 안에 될 일은 아니다. 

 

인근 대단지들이 전부 재건축을 마쳤고 옆에 두 동짜리 고덕대우아파트도 재건축을 진행 중이라고 하니까 이곳만 바뀌면 이 지역은 전부 신축 아파트촌이 될 것이다.

 

다만 고덕아남은 원래 고등학교가 있던 자리에 지은 아파트라서 동간 거리가 충분하지는 않은 편이다. 여기에 수평증축이 예정돼 있어 리모델링 후의 동간 거리, 일조권 등은 조금 더 열악해질 수 있다. 그런 점을 감안해도 현재 시세는 주변 단지들에 비해 저평가된 것으로 보인다. 

 

고덕아남에서 가장 많은 거래가 이뤄지는 평형은 556세대의 103㎡(전용면적 84㎡)형이다. 방 3개, 화장실 2개 구조다. 95㎡(전용 78㎡)형도 방은 3개인데 화장실이 1개다. 8개동 중 7개동이 이 평형으로 구성돼 있고 입구동인 8동 한 곳에 86㎡(전용 71㎡)형과 60㎡(전용 50㎡)형을 배치했다. 예정에 없던 평형이라는데 서울시의 요구로 넣었다고 한다. 

 

전용 50㎡형의 경우 리모델링을 마치면 26평, 전용면적 59㎡형을 받게 된다고 하는데 현재 호가는 9억5000만원 정도에 형성돼 있다. 9억원에 나온 1층 매물도 있다. 문제는 리모델링을 위해 추가로 낼 돈이다. 총 공사비는 3475억원을 잡았다는데 요즘 건설현장 공사비 뛰는 것을 생각하면 증액은 불가피할 것으로 예상된다. 이 평형의 경우 애초에 잡은 분담금은 1억원이라는데 단지 중개업소에서는 2억원을 예상했다. 실제로 2억원을 낸다면 실 매입액은 11억5000만원이 될 것이다. 

 

리모델링 후 1~2평 정도 커질 거라는 전용 84㎡형은 계획한 2억원보다 1억원쯤 늘어난 3억원을 예상하고 있다. 이 평형의 호가는 14억5000만원에서 집주인 거주 매물은 15억원 정도에 형성돼 있다. 전세가는 약 7억원. 전용 78㎡형도 호가는 전용 84㎡형과 크게 차이나지 않는다. 

 

단지 안에 영어유치원이 있다. (사진=김창경 기자)

 

입지 상 군부대 헬리콥터 이착륙 소음이 있다는 점은 감안해야 한다. 사진 왼쪽 착륙 중인 헬기가 보인다. (사진=김창경 기자)

 

적은 금액은 아니지만 인근 단지들과 비교해 보면 무리한 수준도 아니라는 것이 중개업소의 설명이다. 고덕래미안힐스테이트의 경우 2016년에 준공해 벌써 6년차인데 이곳 전용 59㎡형의 실거래가는 14억원을 오가는 수준이며 호가는 14억5000만원이다. 전용 84㎡형은 작년에 17억2000만원까지 실거래가를 찍은 후 현재 호가는 15억8000만~17억7000만원으로 넓게 형성돼 있다. 매물은 16억원대가 많다. 

 

길 건너 강동롯데캐슬퍼스트는 2008년에 준공한 구축인데도 전용 59㎡형 호가가 12억5000만원이다. 전용 84㎡형 호가는 16억원에 이른다. 

 

이들과 비교한다면 고덕아남의 시세가 비싸다고 보기는 어렵다. 현지에서는 공사가 임박하면 시세도 오를 것으로 기대하고 있다. 리모델링 단지는 재건축과 달리 실거주 의무가 없다 보니 투자 문의도 꾸준히 이어지는 것으로 보인다.

 

한편, 고덕아남은 명덕초등학교와 명일중학교를 품은 단지이기도 하다. 배재고도 가깝다. 명일중학교는 강동구 관내 중학교 중 학업성취도 1위로 평가받는다. 

 

 

김창경 재테크전문기자 [e-mail]