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김충범

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주택 시장 복합 위기…금융 리스크 확대에 촉각

정부의 각종 부동산 규제 해제에도 효과 '미미'

2022-11-24 15:57

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[뉴스토마토 김충범 기자] 올해 하반기 들어 주택 시장이 거래 냉각, 가격 급락 등 복합적 위기를 겪고 있는 가운데 관련 업계는 금융 리스크 확대에 촉각을 기울이는 모습이다. 정부가 최근 규제지역 추가 해제, 공시가격 현실화율 하향 조정 등 각종 부동산 규제 완화 카드를 꺼내들고 있음에도 수요 심리가 좀처럼 살아나지 않고 있어서다.
 
특히 주택 시장 침체의 결정적 변수로 지목되는 고금리 기조가 내년 상반기까지 지속할 것으로 예상되면서 이에 따른 금융 규제 해제가 절실하다는 분석도 제기된다.
 
실제 전국 아파트 시장은 끝없는 침체를 거듭하며 역대 최저 지표를 경신하고 있다. 24일 한국부동산원에 따르면 지난 21일 기준 전국 주간 아파트 매매가격은 -0.5%로 전주(-0.47%) 대비 하락폭이 더 커졌다. 이는 역대 최저 하락폭이다.
 
또 같은 기간 수도권은 -0.57%에서 -0.61%, 서울은 -0.46%에서 -0.52%로 각각 낙폭이 확대됐다. 수도권, 서울 역시 모두 사상 최저 수준이다.
 
정부는 최근 한 달 남짓한 짧은 기간 동안 규제지역 추가 해제, 주택담보대출 허용 확대 등을 골자로 한 '부동산 규제 정상화 방안'을 비롯, 공시가격 현실화율 하향 방안, 1주택자 재산세 개편 등 조치를 잇따라 내놨다. 빠른 속도로 경색된 주택 거래 숨통을 틔우고, 시장에 확실한 완화 시그널을 전달하기 위한 취지였다.
 
하지만 이들 완화책에도 불구하고 시장은 여전히 고전을 면치 못하고 있다. 올 하반기부터 기준금리가 본격적으로 상승한데다 내년까지도 연쇄적 상승이 예고되면서, 매수심리 자체가 완전히 꺾였기 때문이다.
 
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "현재 부동산 시장은 금리가 모든 것을 좌우하는 '블랙홀' 같은 상태라 봐도 무방하다"라고 말했다.
 
게다가 올해 마지막 한국은행 금융통화위원회가 열린 24일 기준금리는 3%에서 3.25%로 인상됐다. 사상 최초 6회 연속 기준금리 인상이며, 이 같은 기조는 내년 상반기까지 이어질 것으로 관측된다.
 
업계는 이날 금리보다도 0.5%포인트 높은 3.75%를 내년 기준금리의 최종 상단으로 예측하고 있지만, 미국의 정책금리 인상 속도에 따라 고점이 더 높아질 가능성도 배제하기 어렵다.
 
이는 곧 주택 시장에 있어 최소 내년 상반기까지 주택담보대출이 높아지고, 이에 따른 금융 부담도 지속적으로 커진다는 의미다. 주담대는 이미 현재 8%에 육박한 상태이며, 이 같은 기준금리 인상 속도라면 내년 10%에 도달할 수 있다는 전망도 나온다.
 
박원갑 위원은 "금리 충격 국면은 물론 거래량 감소와 가격 하락 양상도 이어질 것으로 보인다"며 "수요자들이 미래에 늘어나는 금융 이자의 부담만큼 할인을 요구하고 있어 거래 빙하기가 지속될 전망"이라고 내다봤다.
 
권일 부동산인포 리서치팀장은 "금리 인상이 얼마나 지속될지 가늠하기조차 어려운 점이 문제"라며 "금리 인상이 최소 중단되는 시점은 돼야, 수요층 입장에서 매수에 대한 계산을 세울 수 있다. 그만큼 주택 시장의 불확실성도 당분간 이어질 것"이라고 분석했다.
 
한편 건설산업연구원이 최근 한국주택협회 회원 건설사와 주택사업 경력자 70명을 대상으로 설문 조사를 실시한 결과 대상자들의 65.7%는 주택시장이 경착륙할 가능성이 크다고 답했다.
 
특히 이들은 시장에 필요한 시급한 규제완화 대책에 대해 △주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 등 금융규제 완화를 최우선 순위로 꼽았다. 이어 △조정대상지역 해제 △다주택자 양도세 중과 완화 △정비사업 관련 규제 완화 등 순으로 응답했다.
 
허윤경 건산연 연구위원은 "현재 주택 시장은 극도로 침체해 있으며, 금리 상승 속도를 고려할 때 최근 일부 대출 규제 등을 풀어주는 조치만으로는 시장 상황에 대응하기 어렵다"며 "주택 시장이 복합 위기로 확대되는 것을 막기 위해 정부의 지속적 역할이 필요하다"고 조언했다.
 
다만 DSR 규제 완화는 보다 신중해야 할 필요가 있다는 분석도 나온다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 "LTV 규제 완화는 공감되는 부분이 있다"면서도 "금리 인상 시기에 DSR 규제 완화는 자칫 가계부채 급등을 부채질하는 요인이 될 수도 있다. 규제 흐름이 이어지는 것이 맞다고 본다"고 강조했다.
 
한 시민이 서울 남산에서 시내 아파트 단지를 바라보고 있는 모습. (사진=뉴시스)
 
 
김충범 기자 acechung@etomato.com
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