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김창경

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(동네한바퀴)염창동 리모델링 바람, 현대1차엔 언제

염창무학 선두로 조합설립 논의 중…입지 좋아 시세 반영 기대

2022-05-23 06:30

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[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 서울 강서구 염창동은 여의도나 한강 너머 상암동과 가깝지만 공항대로 건너편 목동 부동산 시세와 비교하면 낮게 평가된 곳이라고 할 수 있다.
 
한강에 접했다거나 올림픽대로 진출입이 용이하다는 점, 서부간선도로, 월드컵대교가 가깝고 여의도를 거쳐 강남 주요지역을 통과하는 지하철 9호선을 이용할 수 있다는 여러 장점은 크게 주목받지 못한다. 1000세대 이상 단지는커녕 500세대를 넘는 단지도 적고 신축 아파트도 없어 한강변 아파트들 중에서는 경쟁력이 떨어진다고 보는 시각이 많아서다. 
 
하지만 현재 시점의 평가와 앞으로의 평가는 조금 달라질 수 있을 것으로 보인다. 염창동에 소재한 대다수 아파트들이 리모델링 후보군 혹은 잠재적 후보들이기 때문이다.  
 
708세대로 규모가 가장 큰 염창동아3차를 비롯해 이 지역 아파트들은 1990년대 중후반에 준공한 300%대 용적률이라는 공통점을 갖고 있다. 좁은 땅에 아파트를 욱여넣다보니 비슷한 처지다. 높은 용적률 탓에 현실적으로 재건축은 불가능하다. 그래서 일찌감치 리모델링으로 방향을 잡았고 염창무학 아파트를 선두로 사업을 추진 중이다. 
 
현재 염창무학은 지난달 조합 설립인가를 완료했고 본격적으로 시공사 선정 작업에 들어간 상태다. 273세대에 불과한 작은 단지임에도 한강 조망이 가능한 단지라는 강점 덕분에 1군 건설사들이 참여할 것으로 보인다. 
 
다만 염창무학 바로 옆의 한 동짜리 염창현대3차 아파트가 염창무학과의 통합 리모델링을 타진하고 있어 변수는 남아 있다. 
 
염창무학이 이미 조합을 설립한 터라 주위 단지들보다 시세는 높은 편이다. 중개업소에 올라온 매물들의 호가는 108㎡(전용면적 84㎡)형이 11억5000만~13억원에 형성돼 있다. 올해 단 하나의 실거래가 11억원에 체결된 영향이다. 작년 8월 실거래가가 10억5000만원이었고 그 전에는 8억원대였음을 감안하면 한 건 거래로 급등세를 만들어냈다고 볼 수 있다. 소규모 단지의 계단식 급등락이 확연하게 드러난다. 
 
염창무학 영향을 받아 인근 단지 주민들도 리모델링이 화두가 됐다. 염창무학과 가까운 염창현대1차 아파트도 그중 하나다. 
 
염창현대1차는 5개동 498세대 단지로 타입별로 미세하게 차이는 있지만 일반적으로 ‘35평 단일평형’으로 불린다. 공급면적은 101㎡에서 103㎡형까지, 전용면적 기준으론 소수점 이하만 차이나는 84㎡형이다. 
 
염창무학처럼 한강변 올림픽대로 옆이긴 한데 바로 접한 게 아니라 중간에 합류도로를 끼고 있다. 특이한 것은 한강변 단지임에도 한강을 등지고 있다는 점이다. 한강이 단지의 북동쪽에 있는데 일부 동과 라인을 빼곤 남서향, 남동향 배치다. 조망을 포기하는 대신 소음과 먼지는 덜한 편이다. 다만 그 일부의 한강뷰 라인의 매물 호가가 1억원 정도 더 높다. 한강의 힘은 이곳이라고 다르지 않다. 
 
염창현대1차 아파트는 넓지 않은 부지에 높은 용적률의 조건을 갖고 있어 재건축은 어렵고 리모델링을 추진할 것으로 예상된다. (사진=김창경 기자)
 
염창동 일대 리모델링 바람을 이끌고 있는 염창무학 아파트. (사진=김창경 기자)
 
염창현대1차와 마주보고 있는 한 동짜리 단지 염창현대3차. 바로 옆 염창무학과 함께 리모델링하자는 의견이 제기되고 있지만 실현될 수 있을지 아직은 알 수 없다. (사진=김창경 기자)
 
 
염창현대1차도 구축 아파트들의 고질적 문제를 겪고 있다. 단지가 좁고 주차공간도 부족하다. 그런데도 낮 시간에는 놀이터 쪽의 주차장을 비워놓고 출입을 막는 것이 눈에 띈다. 자녀들의 사고를 미연에 방지하기 위해 기꺼이 불편을 감수한 것이다. 
 
염창현대1차의 용적률은 271%로 염창무학보다는 낮다. 재건축을 할 수 있는 조건은 아니지만 염창무학에 비해 조금이라도 조건이 나을 것으로 보인다.  
 
현재 호가는 전용 84㎡형 매물이 최저 10억3000만원에서 11억원 정도에 나와 있다. 리모델링 호재를 가진 염창무학보다 5000만원 정도 낮게 형성돼 있다. 리모델링 호재를 감안해 시세가 크게 벌어지지 않았고 또 염창현대1차도 시간차를 두고 리모델링을 추진할 거라 본다면 나쁘지 않은 조건이다. 
 
한 가지 변수는 단지 바로 옆에 위치한 경인양행 건물이다. 아파트 부지 귀퉁이에 자리 잡은 모양새여서 리모델링을 추진할 때 협의해 함께 개발하면 좋을 텐데 현지 중개업소에 따르면 “지금으로선 나갈 생각이 없는 것 같다”고 한다. 
 
염창역과의 거리는 염창무학에서 더 가깝지만 반대로 통학거리는 염창현대1차가 조금 더 낫다. 역까지는 도보로 15분 거리다. 등촌역도 비슷한 거리에 있다. 염창역에서 급행 지하철을 타면 여의도까지는 10분, 차량으로 출퇴근할 경우엔 20분 정도 걸린다. 
 
주차공간이 부족한데도 낮시간 놀이터 방향 차량 통행을 막고 있는 것이 인상적이다. (사진=김창경 기자)
 
놀이터 옆 주차장이 텅 비어 있다. 놀이터 뒤편 건물이 경인양행 빌딩이다. (사진=김창경 기자)
 
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
 
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