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조용훈

전세 구할 때 이것만은 '꼭'

2023-05-04 17:18

조회수 : 2,475

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전국에서 전세사기 피해가 속출하고 있습니다. 나는 아닐 거라는 믿고 있었던 수많은 임차인이 한순간에 피해자로 전락했습니다. 전세사기가 사회적 '재난'이 아닌 '재앙'이라고까지 불리는 이유입니다.
 
피해가 심각해지자 정부가 부랴부랴 각종 방지책을 내놨지만 이마저도 소용이 없었습니다. 전세 사기 피해 지원 특별법, 전세사기 사전진단 안심전세 앱, 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증보험 가입 기준 강화 등 모두 사고가 터졌을 땐 이미 무용지물입니다.
 
그렇다면 전세사기를 어떻게 방지해야 할까요. 결국 집을 구하는 세입자 스스로 전세계약 전·후 꼭 확인해야 하는 사항들을 챙기는 게 최우선입니다.
 
최근 온라인에는 보증금을 돌려주지 않는 임대인들의 신상 정보를 공개한 '나쁜 집주인'이라는 사이트가 등장했습니다. 여기에는 전세사기 피해 예방책도 함께 공개됐는데 부동산 전문가들의 조언하고 온라인에 공유되는 내용과 일맥상통합니다.
 
우선 내가 전세로 들어가려는 부동산의 담보 가치를 볼 줄 알아야 합니다. 만약 해당 담보 물건의 등기부등본에 근저당 등이 있는지 확인해야 합니다. 근저당이 없다면 가장 좋겠지만 만약 근저당이 설정돼 있다면 근저당의 채권최고액과 내 전세 보증금 합이 실거래가의 70%를 넘지 않는 게 좋습니다. 이른바 '깡통전세' 위험성을 사전에 판단할 수 있어야 합니다.
 
임대인의 국세, 지방세 체납 여부도 확인해야 합니다. 이는 전국 세무서에서 확인할 수 있습니다. 국세청이 지난달부터 임대인에 대한 미납국세열람 제도를 확대 개선했기 때문입니다. 기존에는 임대차 계약 전에 임대인 동의를 받고, 건물소재지 관할 세무서에서만 미납국세 열람신청을 할 수 있었지만 앞으로는 임대차계약 체결 후 임대차기간이 시작되는 날까지 임대인의 동의를 받지 않고도 열람신청이 가능해졌습니다.
 
특히 대항력 악용사례를 막기 위해 세입자는 임대차 계약 후 동사무소에서 반드시 확정일자를 받아야 합니다. 또 이주를 완료했다면 대항력을 갖추기 위해 30일 이내에 주택임대차 신고를 해야 합니다. 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 효역이 발생하기 때문에 이사 당일 바로 전입신고를 하는 것이 보다 안전합니다.
 
계약서 작성 시 특약 사항을 상세히 기재하는 것도 도움이 될 수 있습니다. 일부 임대인들의 경우 계약 당일 은행에서 대출을 받아 근저당을 설정할 수 있기 때문에 특약사항에 "계약 후 잔금을 지급한 다음날까지는 임차주택에 저당권과 같은 권리를 설정하지 않는다. 이를 위반하면 임대차계약이 무효가 되고 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야한다"를 반드시 작성할 필요가 있습니다.
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