[뉴스토마토 방서후기자] 주인으로 거주하며 주택 임대수익은 물론 상가 월세까지 받을 수 있는 근린주택이 경매시장에서 인기를 얻고 있다.
주택 임대차 시장 선진화 방안 발표 이후 수익률을 조금이라도 더 올리기 위한 다양한 임대수요와 재개발시 아파트는 물론 상가 분양권까지 받을 수 있다는 장점이 있어서다.
16일 두인경매에 따르면 올해 1월부터 6월까지 경매에 부쳐진 근린주택 낙찰가율은 평균 80.4%로 지난 2010년 같은 기간 72.9% 대비 7.5% 포인트 상승하며 5년래 최고치를 기록했다.
반면, 경매 물건수는 같은 기간 3399건에서 2261건으로 감소했고, 경매 건당 평균 응찰자수는 3.1명에서 3.8명으로 늘어 경쟁이 더욱 치열해진 양상을 보이고 있다.
◇ 전국 근린주택 경매 지표 추이 (자료=두인경매)
근린주택은 주거시설과 상업시설이 섞인 형태로, 주거와 수익을 동시에 해결할 수 있어 노후대책으로 적합하다는 인식이 강하다. 또 주택 외에 상가 월세까지 받을 수 있어 최근 주택 임대소득 과세 방침에 따라 수익률을 조금이라도 더 올리려는 수요가 몰리고 있는 것이다.
특히 재개발 지역에 포함될 경우 아파트 분양권을 비롯해 상가 분양권까지 챙길 수 있다는 강점이 있어 물건에 따라서는 임대수익 뿐 아니라 시세차익도 기대할 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.
부동산 전문가는 "주택 임대차 시장 선진화 방안 발표 이후 수익형 부동산에 대한 관심이 줄어든 게 아니라 더욱 세분화됐다"며 "근린주택의 경우 주택과 상가로 다양한 임차 수요를 받을 수 있어 입지가 좋고 시설 수준이 양호한 물건은 가격이 높아도 인기가 좋은 편"이라고 말했다.
문희명 강원대학교 부동산학 박사도 "근린주택은 재개발시 권리가액에 따라 아파트 입주권과 별도로 상가 분양권까지 받을 수 있다"며 "경매 입찰 전 임장과 임차인 현황 조사가 무엇보다 중요한데, 거주자가 문을 안 열어주면 그만인 주택만 있는 건물에 비해 영업활동을 하는 상가가 있으면 조사가 더욱 쉬울 수 있다"고 설명했다.
실제로 지난 3월 경매가 진행된 서울 서대문구 창천동 한 근린주택은 감정가 대비 108%인 20억5100만원에 낙찰됐다. 입찰 경쟁률은 무려 24대1을 기록한 것으로 집계됐다. 인근에 지하철 2호선 신촌역을 비롯한 다양한 시내버스 노선이 지나는 입지 조건을 갖추고 있고, 매월 200만원 이상의 임대료를 받고 있는 공실없는 부동산이라는 점이 인기 요인으로 꼽혔다.
지난 7일에는 광진구 구의동에서 감정가 13억5000만원짜리 근린주택 입찰에 14명이 몰리며 낙찰가율 97%에 주인을 찾았다. 역시 지하철 5호선 아차산역 인근에 위치하고 있으며, 주변에 학교와 공원 등 다양한 시설이 분포돼 있는 것으로 알려졌다.
다만 주택과 상가로 이루어진 만큼 임차인이 다양하고 적용받는 법규도 달라 임차인 권리분석을 철저하게 할 필요가 있다.
주거 부분 임차인은 주택 임대차 보호법, 상가 부분 임차인은 상가 임대차 보호법으로 각각 보호를 받으며, 소액임차인으로서 최우선변제 받을 수 있는 보증금의 액수도 다르다.
주택 임차인은 전입신고를 통해, 상가 임차인은 사업자등록을 함으로써 대항력을 갖출 수 있고, 주택의 경우 서울 기준으로 보증금 9500만원 이하 임차인에 한해 3200만원까지, 상가는 환산보증금 6500만원 이하 소액임차인에게 2200만원까지 우선변제를 해준다.
또 다른 경매 전문가는 "아파트처럼 집합건물이 아니라 토지와 건물의 등기부가 별도로 존재하고 임차인이 많은 만큼 권리분석에 신중을 기해야 한다"며 "투자금액이 큰 만큼 환금성이 떨어질 수 있기 때문에 자칫 분위기에 편승한 고가낙찰은 피해야 한다"고 조언했다.