[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 경기도 안양시 안양종합운동장 주변이 들썩입니다. 머지않아 시작될 월판선 안양종합운동장역(가칭) 착공과 맞물려 일대의 재건축과 재개발 사업이 계획대로 마무리될 경우 역 주변이 1만세대 미니신도시로 변신하기 때문입니다. 투자자들의 관심은 노후주택과 빌라가 모여 있는 동측구역과 북측구역 정비사업에 쏠려 있습니다.
안양운동장 동측정비사업 조감도. (출처=한국종합건축사무소)
동측·북측구역 정비사업 순항 중
안양종합운동장은 안양시를 연고지로 하는 축구, 농구, 아이스하키 등 프로구단들이 모여 있는 홈구장입니다. 안양의 중심 비산동에 자리하고 있는데도 주변이 번잡하지 않아 시내에서 벗어난 느낌입니다.
안양 중심가와 인덕원을 잇는 관악대로를 따라 인천 월곶과 성남 판교를 이을 월판선이 계획돼 있습니다. 그리고 이곳 안양운동장 사거리에 역이 들어설 예정입니다. 안양 시내는 벌써 공사가 한창인데 아직 이곳은 첫 삽을 뜨지 않았습니다.
판교라는 양질의 일자리가 연결되는 노선이다 보니 역이 들어서는 곳마다 부동산 시장이 들썩입니다. 판교의 비싼 집값이 부담되는 직장인들이 이곳으로 옮겨와 자릴 잡을 것이라 기대하는 것입니다. 이에 맞춰 안양운동장 주변의 낡은 아파트들과 노후주택 지역들도 정비사업을 벌이느라 한창입니다.
이 중에서 안양운동장의 북쪽에 인접한 주택가의 정비사업이 북측정비구역입니다. 운동장과 평촌대로를 사이에 둔 동쪽 사업지는 동측정비구역입니다. 비산동 시내에서부터 인덕원역 사이엔 이런 노후주택들이 길게 모여 있는데 현재 구획이 정해진 지역은 두 곳이 전부입니다.
북측구역은 아직 정비계획 단계로 시공사(롯데건설)를 먼저 선정한 상태이며, 동측구역은 정비구역을 정해놓고 시공사 입찰공고를 낸 상태입니다. 7월에 시공사를 선정할 예정인데 대우건설, 롯데건설, 포스코건설 3곳이 의향을 보였다고 합니다.
두 정비사업장은 각각 장단점이 있어서 어느 쪽이 더 낫다고 손 들어주기는 어렵습니다. 일단 투자자들은 세대수가 더 크고 역사 예정지와 조금 더 가까운 동측구역에 먼저 시선이 가는 편입니다. 동측구역은 1850세대로 계획됐으며 이중 조합원 물량이 1375세대입니다. 여기에 임대세대도 있어서 일반분양 물량은 많지 않습니다.
북측구역은 이보다 작은 1300세대이며 이중 조합원 물건이 911세대입니다. 역에서 더 멀지만 이곳은 비산중학교를 끼고 있고 초등학교도 가깝다는 이점이 있습니다. 동측구역에선 한참을 걸어야 합니다. 또 동측구역은 일부 지대가 높아 단지 내에 단차가 생기겠지만 북측은 평지입니다. 동서남북으로 시야가 트여 있다는 것도 장점입니다.
평촌대로를 사이에 두고 왼편에 안양종합운동장이 있고, 도로 오른편이 동측 구역이다. 이 길의 끝은 관악산에 막혀 있다. (사진=김창경 기자)
동측구역 안쪽. 단독주택보다는 빌라와 낮은 연립 등이 많이 산재해 있다. (사진=김창경 기자)
사업지와 세대수는 동측구역이 더 크지만 뒤로 갈수록 지대가 높아진다는 단점이 있다. (사진=김창경 기자)
실투자금 3억 안팎
각각의 장단점이 뚜렷하다 보니 중개업소에 매물로 나온 재개발 물건들의 시세도 비슷하게 형성돼 있습니다.
물건의 감정가 따라 건별로 투자 조건은 달라지겠지만 대략적으로 보면, 실평수 10~12평 정도 주택이 저렴한 물건은 3억5000만원, 비싼 것은 4억5000만원 정도에 형성돼 있습니다. 물론 시세 차이는 대지지분에 따라 크게 달라집니다.
예를 들어 동측구역의 대지지분이 10.5평인 실평수 17평(방3, 화장실2) 물건의 매도호가가 5억7000만원입니다. 전세보증금 2억원에 세입자가 거주 중입니다. 대지지분당 시세가 약 5400만원입니다. 이와 달리 대지지분 5.7평인 물건의 매매가는 3억5000만원입니다. 대지지분당 6140만원에 달합니다. 전세보증금은 1억500만원입니다.
이 경우 투자자들은 전세보증금을 뺀 초기 투자금이 2억4500만원으로 적은 지분 5.7평 물건에 눈이 가겠지만, 실제론 초기 투자금 3억7000만원이 필요한 지분 10.5평 매물이 더 저렴한 것입니다. 이처럼 물건의 상태와 개별 조건에 따라 매물별로 차이가 큰 편이어서 주의가 필요합니다.
기존 분양단지들 10억 안되는데 12억?
다만 동측과 북측 재개발 물건 시세가 3억5000만원이든 5억7000만원이든, 이를 주변 시세와 비교해 보면 조금 부담되는 수준으로 보일 만합니다. 인근 재개축 단지의 전용면적 84㎡형 조합원 분양가가 9억원을 넘었기 때문입니다.
안양운동장 사거리엔 운곡공원이 있습니다. 이 공원과 붙어 있는, 안양운동장의 남측엔 뉴타삼호아파트가 있었는데 이 단지를 재건축해 올가을에 자이더퍼스니티란 이름으로 570세대 분양에 나설 예정입니다. 1단지는 17개동 1847세대, 도로를 사이에 둔 2단지는 9개동 890세대, 총 2723세대 대단지로 안양운동장역 주변에선 조건이 가장 좋습니다.
하지만 조합원 국평 분양가가 9억원을 넘었으니 일반 분양가는 11억원에 달할 것이란 말이 나옵니다. 일대에서 볼 수 없는 가격입니다. 자이더퍼스니티의 북측, 안양운동장의 서쪽을 재개발한 단지로 곧 입주를 앞두고 있는 평촌엘프라우드의 경우에도 입주권 거래는 꽤 있는 편이었으나 국평이 10억원을 넘었던 거래는 2년 전 단 1건에 그칩니다. 지금도 10억원 미만에서 집을 구할 수 있습니다. 이곳보다 입지가 좋은 것으로 평가되는 안양역푸르지오더샵 아파트도 입주를 앞두고 있으나 지금도 국평 입주권 실거래가는 10억원에 육박할 뿐 10억원을 넘진 않았습니다.
동측구역은 조합 설립 당시 국평 기준 8억5000만원이 안 되는 조합원 분양가로 안내했고 이 가격을 기준 삼아도 추가분담금이 적지 않는데, 분양가가 이렇게 오르면 지금 당장 분양을 해도 일반 분양가가 12억원을 넘을 것으로 보여 비싸다는 인식이 강할 것으로 보입니다. 다만 이 지역 중개업소 관계자들은 동측이나 북측이나 이곳 시세가 고점이던 2022년 당시보다는 많이 내려온 것이라고 전했습니다.
오래된 동네가 확 바뀌는 체감 효과는 상당하겠지만 그것이 안양 비산동 일대의 눈높이를 12억원대로 올릴 수 있을 것인지는 각자의 판단에 따라 시각 차이가 클 것으로 보입니다.
안양운동장 사거리. 이곳에 월판선 역사가 들어설 예정이다. 건너편에 평촌신도시 아파트들이 보인다. (사진=김창경 기자)
안양종합운동장역(가칭)에서 가장 가까운 단지가 될 자이더퍼스니티 재건축 현장. 도로를 사이에 두고 2개 단지로 나뉘어 있다. (사진=김창경 기자)
곧 입주를 시작할 예정인 평촌엘프라우드. 마무리공사가 한창이다. 옆엔 아파트와 함께 신축하는 비산초등학교. 북측구역 아이들도 이곳으로 등교하게 된다. 학교 뒤편으로 안양운동장 조명탑이 보인다. (사진=김창경 기자)
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com