[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 개정된 주택법 시행으로 부부 공동명의가 불가능하단 사실을 모른 채 배우자와 함께 명의를 올렸다가 분양받은 집을 뺏길 뻔했던 계약자들이 한숨 돌리게 됐습니다. 국토교통부는 이르면 다음주 부부 공동명의 변경을 허용하는 방안을 발표할 예정입니다. 다만 한 세대를 이루고 함께 사는 부모와 자식, 형제자매의 공동명의는 불가능해 잡음이 완전히 사라지진 않을 전망입니다.
25일 국토부 관계자는 “실거주 의무가 있는 주택의 부부 공동명의를 허용하는 것과 관련해 검토를 마쳤고 다음주 화요일(7월2일)쯤 발표할 예정”이라고 밝혔습니다. 이로써 지난 3월19일 개정된 주택법이 시행된 이후 국토부가 발행한 문답집에서 불거진 논란은 한풀 꺾일 것으로 예상됩니다.
국토부는 지난 5월에 펴낸 ‘2024 주택청약 FAQ’에서 부부 공동명의에 대해 거주의무가 적용된 주택은 거주의무기간 동안 공동명의로 변경할 수 없고, 거주의무를 이행하기 전엔 상속을 제외한 모든 양도 행위를 금지한다고 안내했습니다. 이에 실거주 의무가 있는 분양가 상한제 적용 아파트를 신규 분양받은 후 그 사실을 모르고 부부 공동명의로 변경한 계약자들이 발칵 뒤집히는 일이 벌어졌습니다.
분양가 매력적일수록 부부 공동명의 수요 ↑
분양받은 아파트를 부부가 공동명의로 바꾸는 이유는 절세 등 몇 가지 장점이 있어서입니다.
우선 주택은 계약할 때 자금 출처를 명시해야 합니다. 이때 배우자에게 6억원까지 비과세로 증여한 후 이 돈을 재원으로 공동으로 등기하면 자금출처 입증도 명확해집니다.
취득세나 재산세는 명의를 나눈다고 줄어드는 것은 아닙니다. 다만 기존 주택의 경우 매입할 때 이미 취득세를 내고 공동명의로 변경 시 또 내야 하는 부담이 있지만 분양권 상태에서는 취득세를 내지 않아도 돼 이중으로 내지 않는 것은 장점입니다. 재산세도 물건별로 과세한 다음에 지분율로 나누기 때문에 부부가 각각 납입한 재산세를 더하면 1인 명의의 집에 부과되는 재산세와 같습니다.
종부세는 개인별로 과세되기 때문에 경우에 따라 절세가 가능합니다. 부부 각자의 과세 구간과 세율을 낮추는 효과를 어느 정도 기대할 수 있습니다.
가장 큰 절세효과는 양도소득세에서 기대할 수 있습니다. 공동명의 주택은 주택 수 판정과 양도세 과세 방식에 영향을 줍니다. 양도차익에 대한 세금을 산정할 때 부부 각자의 지분에 해당하는 차익금액에 개인별로 과세하므로 누진세율 구간을 낮춰 세금 총액을 줄일 수 있는 겁니다.
그래서 시세 차익이 클 것으로 예상되는 경우일수록 부부 공동명의를 하는 경우가 많은데, 분양가 상한제가 적용된 아파트들이 바로 여기에 해당하는 것입니다. 실거주하는 조건으로 분양가를 시세보다 낮게 책정했으니, 미래 양도차익이 남보다 클 것이란 예상도 가능합니다. 또 거기에 부과될 세금을 미리 절세하겠다는 부부들이 공동명의를 선택하는 경우가 많은 것입니다.
이밖에 상속세도 누진세율로 부과되며 개인별 유산에 과세합니다. 쪼갤수록 과세 구간을 낮춰 세율과 세금을 줄일 수 있습니다. 또 은행 대출을 받을 때에도 부부의 소득을 더해서 대출한도를 산정해 명의를 함께 올려두고 있는 것이 유리합니다.
(표=뉴스토마토)
이번에도 둔촌주공 살리기?
이같은 이유로 부부 공동명의를 진행하는 세대가 많은데, 실거주 의무가 있는 주택을 부부 공동명의할 경우 양도로 간주한다고 완강히 버텨 여론이 들끓었던 겁니다.
특히 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었던 2021년 하반기부터 2022년 상반기 사이에 분양했다가 대규모 미분양이 발생, 이른바 ‘줍줍’ 등으로 투자자들이 대거 유입된 단지들이 많았던 것도 이번 논란이 커진 것과 무관치 않아 보입니다. 당시 투자자들은 ‘둔촌주공(올림픽파크포레온) 살리기’로 대변되는 부동산 시장 안정을 위해 전매제한을 풀고 실거주 의무를 없애겠단 정부의 약속을 믿고 서울과 수도권에서 미분양이 나올 때마다 사들였습니다. 이후 실거주 의무 조항은 폐지되지 않았지만 다행히 시세는 올라 양도차익이 상당할 것으로 예상됩니다. 이에 발이 묶인 투자자들이 세금이라도 줄여보자며 공동명의로 변경하는 경우가 많았던 겁니다.
그런데 개정된 법이 지난 3월 19일자로 시행되면서 그 전에 부부 공동명의를 한 세대는 괜찮고 법 시행 이후에 변경 신청한 세대는 안 되는 일이 벌어진 것입니다. 특히 이번 사태는 국토부의 FAQ를 보고 인지한 계약자들이 관련 부처와 건설사 등에 문의하기 전까지 아무도 몰랐다는 데 문제가 컸습니다. 그 사실을 모르는 채 부부 공동명의 변경 신청을 받아줬던 LH도 국토부 측에 부부 공동명의와 양도가 무슨 상관이냐고 질의했으나 국토부가 완강히 버틴 것으로 전해집니다.
만약 개정된 주택법이 시행된 이후 명의를 변경한 계약자가 있다면 이들은 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 형사처벌을 받는 것과 함께 본인이 계약한 아파트마저 LH에 되팔아야 하는 상황이 됐을 겁니다. 이런 경우엔 시세가 얼마나 뛰었든 분양가에 소정의 이자를 더한 값만 받습니다.
올림픽파크포레온의 경우 오는 11월 입주를 앞두고 있어 부부 공동명의를 원하는 세대는 일찌감치 변경을 완료했으나 3월 이후에 신청한 경우도 있을 것으로 예상됩니다. 더구나 지난해와 올해 공급된 아파트 그중에서도 잠원동 메이플자이, 반포동 래미안원펜타스 등 강남3구에서 분양가 상한제를 적용해 분양한 주요 재건축 단지들이 많아 논란이 더욱 컸습니다.
자칫 법 규정 위반에 따른 LH의 대규모 회수와 ‘줍줍’으로 이어질 수 있었던 사태가 해프닝으로 일단락될 전망이지만 논란거리가 일소된 것은 아닙니다.
개정된 주택법 제57조 2항은 거주의무를 이행하지 않은 주택은 양도할 수 없다고 규정합니다. 여기에서 양도는 매매 증여나 그밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위(상속은 제외)를 포함한다고 못박았습니다. 국토부 관계자는 부부 공동명의 변경을 양도로 보지 않게 법을 넓게 해석하면 된다고 설명했으나 여기에서 다른 가족은 뺐습니다. 즉 세대 내 부모와 자식이, 형제자매가 공동명의를 하는 것은 부부와 달리 양도로 해석돼 실거주 의무를 위반하는 것이 된다는 설명입니다. 부부 공동명의보다 그 수는 훨씬 적겠지만 이들의 항의는 지속될 전망입니다.
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com