[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 한 지역에 있는 아파트 단지들도 연식이나 규모, 커뮤니티 시설, 등교 여건 등에 따라 시세 차이가 납니다. 다만 그 차이가 과하게 벌어진 경우라면 눈여겨볼 필요가 있습니다. 휘경동엔 10억대 가격에 40평, 34평, 24평 아파트가 공존하고 있습니다. 수긍할 만한 이유는 있지만 누군가는 저평가로 바라보기도 합니다.
299세대는 10억대…900세대는 12억
서울 동대문구 휘경동 휘경해모로프레스티지 아파트는 이문휘경뉴타운의 끝자락에 있는 299세대 소규모 단지입니다. 뉴타운이 KTX중앙선 철로의 북쪽을 중심으로 개발됐지만 유일하게 철로 남쪽에 있는 휘경해모로프레스티지 역시 휘경1구역으로 들어선 새 아파트 단지입니다. 2021년 3월에 준공해 만 3년을 넘었습니다.
서울 동대문구 휘경동 휘경해모로프레스티지 아파트. 휘경1구역을 개발해 2021년 완공한 단지로 이문휘경뉴타운 중에서 시세가 가장 저렴한 편이다.상가 뒤편 전면을 바라보는 104동이 인기가 많다. (사진=김창경 기자)
105동 앞에서 공사 중인 청년주택(오른쪽). (사진=김창경 기자)
평형은 크게 112㎡(전용면적 84㎡)와 82㎡(59㎡)로 단순하게 구성됐지만 워낙에 작은 단지이다 보니 거래가 드물어 정확한 시세를 파악하기는 쉽지 않습니다. 그나마 지난 8월에 국평에서 10억원, 10억3000만원, 10억4500만원 실거래가 연이어 신고된 것을 보면 10억원대에 안착한 것은 분명합니다. 최고가는 2023년 10월에 기록한 10억6000만원입니다. 이 물건의 경우 휘경해모로프레스티지에서 유일하게 4베이 남향 설계인데다 299세대 중 17세대에 불과한 101동 4호 라인의 112C 타입이어서 다른 물건들 시세에 프리미엄이 더 붙는다고 합니다.
지금 중개업소에 나와 있는 매물은 저층의 10억2000만원 물건과, ‘희귀템’ 101동의 112C 타입 11억원밖에 없습니다. 차이가 크긴 한데 이 정도면 ‘국평 10억대’로 볼 수 있습니다.
그런데 근처에 있는 휘경SK뷰 아파트로 가면 시세가 1억원 이상 훌쩍 뜁니다. 휘경SK뷰는 휘경1구역보다 2년 먼저 들어선 휘경2구역 아파트입니다. 만으로 5년이 넘어서 신축보단 준신축이란 분류가 더 어울립니다.
하지만 현재 시세는 이미 12억원대를 넘보는 상황입니다. 지난 8월 같은 날에 11억5000만원과 11억9000만원 계약이 이뤄진 영향입니다. 이달에 다시 10억9000만원 실거래가 신고됐으나 이미 11억9000만원 거래를 본 이상 호가가 12억원대로 뛰는 것도 이상해 보이지는 않습니다.
휘경SK뷰는 900세대로 휘경해모로프레스티지의 3배 규모인데도 중개업소에 나와 있는 매물 수는 매우 적은 편입니다. 저층 매물 호가가 11억8000만원, 그게 아니라면 12억원은 줘야 계약이 가능한 상황입니다. 중랑천, 휘경어린이테마공원과 가까워 로열동으로 분류되는 104동은 값을 더 치러야 할 겁니다.
휘경SK뷰 국평이 12억원을 넘어설 기세이지만 이를 비싸다고 할 수 없는 것은, 외대역동로 건너편, 휘경해모로프레스티지와는 KTX중앙선로를 사이에 두고 공사 중인 휘경자이디센시아가 있기 때문입니다. 이곳은 휘경3구역을 개발한 단지로 내년 여름 입주가 예정돼 있습니다.
1군 건설사에 1806세대 규모 대단지라서 셋 중에선 가장 주목할 만합니다. 인근 이문뉴타운의 이문아이파크자이, 래미안라그란데와 함께 이 지역 시세를 주도해 나갈 것으로 예상됩니다.
현재 휘경자이디센시아의 국평 입주권 시세는 13억원대에 형성돼 있습니다. 호가만 보면 14억원대도 있습니다. 내년 1월 먼저 입주를 앞둔 래미안라그단데가 최근 14억3000만원을 찍으며 14억원 선을 돌파한 상황이어서 추세는 비슷하게 흘러갈 것으로 예상됩니다. 이를 감안하면 휘경SK뷰의 시세를 12억원 정도라고 해도 무리는 아닌 것으로 보입니다.
휘경해모로프레스티지와 휘경자이디센시아는 KTX중앙선 철로를 사이에 두고 있다.(사진=김창경 기자)
휘경자이디센시아 공사현장의 동쪽에 휘경SK뷰 아파트가 있다.(사진=김창경 기자)
휘경SK뷰의 용적률은 300%에 육박한다. 오후시간 그늘이 지는 세대도 많은 편이다.(사진=김창경 기자)
일부 투자자, 저평가 주목 접근
5년 된 휘경SK뷰는 12억원입니다. 전용 59㎡형도 10억2000만원 실거래를 찍고 10억5000만원을 부릅니다. 그런데 이웃한 3년 신축 휘경해모로프레스티지에선 전용 84㎡이 이 가격입니다. 원한다면 휘경해모로프레스티지 옆 2002년생 휘경롯데낙천대에서 135㎡(112㎡)를 살 수 있는 가격이기도 합니다.
20년이 지난 구축은 몰라도 신축이 세대수가 적다는 이유로 가격이 벌어진 것을 저평가라고 보고 접근하는 투자자도 적지 않다고 합니다. 다만 적은 세대수 때문에 실제 계약이 이뤄질 때마다 가격이 뛴다는 것은 대기자들을 힘들게 하는 부분입니다. 자신이 신고가로 계약해야 할 수 있다는 부담이 크기 때문입니다.
반면 회기역 출구와는 300미터 정도 거리로 더 가깝다는 점이나, 휘경SK뷰와 휘경자이디센시아가 KTX중앙선 철로를 바라보는 배치인 것과 달리 휘경해모로프레스티지는 등을 지고 있다는 점은 상대적 우위 요소입니다.
휘경해모로프레스티지에서 인기 동은 104동입니다. 남향의 상가 뒷동이라 개방감이 좋습니다. 그 옆 105동 앞에선 청년주택 공사가 한창이라 주의할 필요가 있습니다. 거리는 가깝지 않지만 조망을 가리는 것을 무시할 순 없습니다.
한편, 이 지역의 전세가는 내년 이문휘경뉴타운 대단지들의 입주를 전후해 크게 조정될 가능성이 높습니다. 내년에 만기가 돌아오는 전세를 끼고 매입하는 경우 내년에 전세보증금 일부를 내줘야 할 수 있으므로 자금 관리가 중요합니다.
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com