[뉴스토마토 신익환기자] 토지는 저마다 용도가 다르다. 본래 땅은 규제를 받는 대상이라 그 규제에 따라 쓰임새가 달라지기 때문이다.
농사를 지을 수 있는 농림지역의 경우 토지투자의 기준에서 보면 관심 받지 못하는 땅이라 할 수 있다.
하지만 최근 투자자들에게 농림지역 등과 같이 활용이 제한된 토지가 새롭게 조명받고 있다.
주변의 개발계획만 잘 파악한다면 가치상승이 가능하기 때문이다. 그 만큼 투자자로서는 시세차익을 얻을 수 있는 것이다.
장용석 장대장땅투자연구소 소장은 "최근 가치상승이 유력한 토지가 주목받고 있다"며
"먼저 이들 주변의 개발호재를 정확히 파악하는 것이 선행돼야 한다"고 설명했다.
◇토지의 용도.."규제와 쓰임새에 따라 다르다"
땅을 가지고 있다고 해서 짓고 싶은 건물을 아무렇게나 지을 수는 없다. 규제를 받기 때문이다. 이런 규제들로 인해 자연스럽게 땅의 가치가 결정된다.
토지를 규제기준으로 나눠보면 용도지역과 용도지구, 용도구역 등으로 나눌 수 있다.
용도지역은 크게 주거지역과 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등의 도시지역과 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등의 비도시지역으로 분류된다.
여기서 용도지역은 건축물의 종류, 건폐율, 용적율을 결정 짓는 규제를 말하고, 용도지구란 고도지구, 경관지구 등을 말하는 것으로 잠실 제2롯데 월드가 성남 비행장과의 고도 제한에 문제점이 생겨 오랜시간 건축승인이 지연됐던 것이 좋은 예다.
마지막으로 용도구역은 개발제한구역(그린벨트)에 개발행위가 제한된 예로 행위에 대한 규제로 쉽게 생각하면 좋다. 이런 모든 내용은 토지이용계획확인서를 살펴보면 쉽게 알 수 있다.
◇토지투자 공략법.."가치상승 유력한 토지 주목"
최근 이렇게 가치상승이 유력한 토지가 투자자들에게 주목 받고 있다.
장용석 소장은 "주변개발 계획을 잘 살펴서 가치상승이 예상되는 지역에 먼저 투자하는 것이 현명하다"며 "특히 신설되는 역세권 투자가 유망하다"고 조언한다.
그는 이어 "신규 전철이나 KTX역사는 주로 사업진행이 원활한 농림지역에 들어온다"며 "농림지역은 농사짓기에 적합한 땅이지만 소유나 이익관계가 복잡하지 않아 사업진행이 빠르기 때문에 신규역사 부지로 선정한다"고 설명했다.
일반적으로 역세권 개발은 개통 1년전에 도시계획입안이 결정되는데 일부분은 주거지역, 다른 일부분은 상업지역으로 용도지역을 상향시키기 때문에 농림지역 투자를 통한 가치상승을 이용해 시세차익을 얻을 수 있다는 것이다.
또 주거지역이나 상업지역으로 용도지역 상향이 이뤄지는 않은 역세권 토지는 토지적성평가를 거쳐 관리지역으로 용도지역이 상향돼 토지의 가치상승이 가능하다.
◇ 당진, 여주 등.."주변 개발계획 풍부한 곳이 적격"
서해안 복선전철이 들어서는 당진의 합덕 역세권과 판교-성남간 복선전철 여주군 능서면의 능서역세권은 현재 주변지역의 개발이 한창 진행 중이다.
<당진 현대제철소>
당진은 현대제철·동국제강·동부제철 등 우리나라의 대표적인 철강클러스터 지역이다.
중국의 수출입 의존도가 갈수록 높아지고 평택·당진항과의 접근성 등의 장점으로 지속 성장할 수 밖에 없다.
또 서해안 복선전철(2018년 완공예정)은 신안산선(2018년 완공예정)과 연결되면 서울까지 60분이내 접근 가능해 사실상 수도권이라고 말할 수 있다.
여주는 판교-여주(2015년 개통예정)간 복선전철이 개통되면 판교역까지 9개 정거장, 강남역까지 13개 정거장이기 때문에 40분대 접근 가능하다. 강남생활권이 가능해 지가상승이 예상되는 지역이라 할 수 있다.
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< 여주 능서역세권 공사현장 >
또 4대강 공사의 핵심이라고 말할 수 있을 정도로 3개의 보(이포보,여주보,강천보) 위주로 휴양 레저시설도 개발되고 있어 관광객을 끌어 모으기 충분하다.
장용석 소장은 "최근 지가상승이 14개월째 지속되고 있다"며 "그 이유로는 보금자리주택, 지방균등개발 혁신도시, 지방 산업단지 등 전국을 90분 생활권으로 만드려는 정부의 개발의지"라고 분석했다.
이어 "성공적인 토지투자를 위해서는 개발이 진행 중이거나 개발영향을 받을 수 있는 지역을 잘 선별하는게 중요하다"고 덧붙였다.