[뉴스토마토 한승수기자] 내년 수도권 부동산 시장은 침체를 딛고 지방 훈풍을 이어받을 수 있을까. 수도권 부동산 시장은 상대적으로 대내외 경제에 민감한 수요가 많은 점을 감안하면 어려움이 있어 보인다.
유로존 재정위기가 장기화되면서 실물경기 침체가 이어질 가능성이 높은 데다 1000조원에 육박한 가계부채 문제가 뇌관으로 작용해 부동산 시장의 본격적인 반등장세를 점치기가 힘들다.
다만 입주물량 등 지속적인 공급 감소와 추가적인 주택경기 활성화 대책을 비롯해 신정부 출범에 따른 정책 변화 가능성은 시장 회복의 변수로 작용할 전망이다.
부동산114는 2013년 부동산 시장을 가늠할 수 있는 주요 변수와 핵심 이슈로 거시경제와 기준금리, 가계부채, 입주량 감소, 새정부출범 등으로 정리했다.
◇거시경제 불안, 미국 재정절벽 해소 변수
유로존 재정위기 장기화와 미국의 재정절벽 등 글로벌 금융불안과 실물경기 둔화가 지속되고 있다. 국내 경기는 세계경제 여건 변화에 따라 등락을 보일 것으로 예상되는 가운데 경제연구기관들이 내다본 내년 경제 성장률은 올해보다 소폭 성장할 것으로 보고 있지만 잠재성장률인 4%대로 회복하진 못해 여전히 밝지 못하다.
한국개발연구원(KDI)은 기존 3.4%에서 0.4%포인트 하향 조정한 3.0%, LG경제연구원은 3.3% 수준으로 전망했다. 해외 주요 투자은행도 한국의 내년 성장률 전망을 3.6% 안팎으로 봤고 국제통화기금도 3.9%로 예측했다.
부동산114 김은진 연구원은 “실물경기 침체와 심리 위축으로 부동산 시장의 수요 공백은 단기에 회복되기 어려울 것으로 보인다”며 “다만 미국의 재정절벽 부담이 해소되면서 하반기 이후 경기 반등 탄력이 높을 것으로 예상되고 있어 국내 부동산 시장도 세계 경제 흐름에 따라 ‘전약후강(前弱後强)’의 모습을 보일 것”으로 전망했다.
◇기준금리 추가인하, 불안심리 자극
한국은행 기준금리는 현재의 2.75% 수준을 유지하다 경제 성장률의 반등에 따라 하반기에 한 차례 정도 인상이 예상되고 있다. 하지만 경기 부양을 위해 금융당국이 기준금리를 추가 인하할 가능성도 있다.
금리인하는 부채 부담을 낮추고 투자심리를 개선시켜 부동산 시장에 긍정적 영향을 미친다. 하지만 주택시장에 유입될 수 있는 대기자금이 시장에 풍부해지고 있는 데다 이미 시중은행의 대출금리도 역대 최저치 수준을 나타내고 있어 추가 금리인하 필요성은 크지 않다고 볼 수 있다.
오히려 경기 악화의 반증이기도 한 기준금리 인하 조치가 불안심리를 키워 시장의 악재로 작용할 수 있다.
◇가계부채, 하우스푸어·깡통주택 공포 심리 악재
가계부채 한국은행이 발표한 9월 말 기준 가계부채 총액은 937조5000억원으로 2분기(6월 말)보다 13조6000억원 늘어나 역대 최고치를 경신했다. 가계부채 증가율은 둔화세가 이어지고 있지만 원리금 상환 부담을 견디기 어려운 가계가 늘어나면서 가계대출 부실은 점점 커지는 양상이다.
최근 금융감독원이 조사한 하우스푸어 실태 결과를 보면 6월 말 기준(은행권은 9월 말 기준) 금융권 주택담보대출 중 경락률(감정가 대비 낙찰가율) 초과 대출자가 전체의 약 3.8%인 19만 3000명인 것으로 나타났다. 이른바 깡통주택 보유자가 20만명 가까이 되는 것이다.
이 같은 상황에서 가계가 부채를 줄이고 주택구입 여력은 더 줄어들 수 밖에 없다. 즉 1000조 원에 달하는 가계부채 문제는 주택시장 부진과 불안 요인으로 작용해 시장 회복의 걸림돌이 될 전망이다.
◇수도권 4년 연속 입주감소 변수
수급상황 내년 전국 아파트 입주예정 물량은 2012년(17만5616가구) 보다 5.5% 늘어난 18만5262가구다. 하지만 2008년부터 2012년까지 최근 5년 동안의 연간 평균 입주물량인 25만9592가구와 비교하면 70% 수준에 그친다.
따라서 아파트 입주량은 예년에 비해 감소해 전세난 등 수급불균형이 지속될 가능성이 있다.
다만 수도권과 지방 등 지역에 따라 차별화 양상을 보일 전망이다. 지방은 부산, 경남을 중심으로 입주량이 크게 늘어나면서 3년간 지속돼 온 집값 오름세도 꺾일 것으로 예상된다.
세종시나 혁신도시 등은 정부기관 이전과 입주가 본격화되면서 주택수요 유입에 따른 상승세를 이어갈 전망이다. 지방과 달리 수도권은 2012년 비해 입주량이 20% 가량 감소하는 가운데 입주가 몰리는 2기 신도시 등의 집값 약세가 예상된다.
◇차기정부, 부동산대책 어떤 것?
새 정부 출범 새 정부의 부동산 정책 방향성도 부동산 시장의 주요 변수가 될 것이다. 특히 가계부채 연착륙 방안이나 추가적인 주택경기 활성화 대책 등이 나온다면 시장에 긍정적으로 작용할 전망이다.
다만 과거와 같은 개발 위주나 경기부양 방식으로 정책을 운영하기 어려운데다 현재까지 양당 후보 모두 서민 주거복지를 핵심 공약으로 내세우고 있다는 점을 감안하면 단기적인 시장 반전은 기대하기 어렵다.
하우스푸어 대책 및 전월세 상한제 도입과 함께 부동산 분야 주요 공약으로 나온 보금자리주택의 전면적인 임대공급 전환은 민간 건설시장의 공급 부담을 경감시켜 민간 분양이 늘어날 것으로 예상된다.
이밖에 연말 종료되는 거래 관련 세제 혜택 연장을 비롯해 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 폐지, 재건축 초과이익 환수 폐지 등 3대 핵심법안의 국회통과나 시행 여부가 거래 회복의 주요 변수가 될 전망이다.