부동산 불황기엔 '디레버리지'

자산가치 하락하면 부채 비율 줄여야

[뉴스토마토 최봄이기자] 부동산 투자 결정에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 무엇일까. 가격 지표와 함께 '금리'는 부동산 매입 여부를 좌우하는 주요 지표다.

 

특히 최근에는 한국은행 기준금리가 연 2.5%로 동결되는 등 저금리 기조가 이어지면서 투자금 조달 비용이 줄었다. 정부는 4.1대책을 통해 생애최초 주택구입자를 대상으로한 금융규제를 완화하고 저리 대출을 확대하기도 했다.

 

하지만 섣불리 많은 대출금을 떠안고 부동산을 샀다가는 낭패를 볼 수도 있다. 자산가치 하락 위험이 큰 부동산 불황기에는 대출비중을 줄이거나 월세수입으로 이자비용을 줄이는 '월세레버리지' 활용방식이 상대적으로 유리하다는 것이다.

 

부동산 정보업체 부동산114가 2009년부터 2012년까지 서울 아파트 가격을 기준으로 대출, 전세, 월세를 이용한 수익금을 비교한 결과 월세수익으로 이자부담을 분산시킨 경우 투자 손실이 가장 적었다.

 

◇대출, 전세보증금, 월세 레버리지 투자위험도 비교(자료=부동산114)

 

대출금을 이용한 부동산 투자(레버리지 투자)는 가격 변동에 따라 수익률 변동폭도 큰 투자 방식이다. 투자 위험성(risk-taking)이 높다는 의미로 부동산 가격 대세 상승기에는 투자수익률을 극대화되지만 반대로 침체기에는 손실금 규모가 배가된다.

 

◇사례로 살펴본 레버리지 투자 수익률(자료=부동산114)

 

주택시장 활황기인 2005~2008년 전국 아파트 매매가는 평균 41.6% 상승했다. 시세차익만 고려한 단순 투자로도 높은 수익률을 기대할 수 있는 시기였고 레버리지 투자의 수익성도 극대화됐다.

 

반면, 2009년~2012년에는 2008년 글로벌 금융위기의 직격탄을 맞아 전국 평균 매매가가 0.79% 상승하는데 그쳤다. 부동산 자산 가치가 낮아지면서 투자 손실이 커진 것이다.

 

이후 부동산 시장의 장기 침체가 계속되고 있는 가운데 회복 시기는 가늠하기 어려운 상황이다. 수출 등 일부 경제지표가 회복 기미를 보이고 있지만 저성장 기조 장기화 우려는 여전하다.

 

또한 추가경정예산 편성, 부동산대책, 기준금리 인하를 비롯해 투자활성화 정책까지 경제활성화 조치들이 취해지고 있지만 아직 효과를 가늠하기 이르다. 미국의 양적완화 축소는 대외경제의 위험 요인으로 부상하고 있다.

 

대내적으로는 가계 신용 위험도가 여전히 높은 수준이다. 주택가격 상승률은 금리수준을 하회하고 있어 가계대출 위험도는 높다고 볼 수 있다.

 

김은선 부동산114 선임연구원은 "현재의 부동산 시장에서는 부채비율을 줄이는 디레버리지 전략이 필요하다"며 "고가의 부동산을 본인 자금만으로 투자하기 어려운 것이 현실인 만큼 대출 이자비용을 만회할 수 있는 대안으로 임대료를 활용한 레버리지 투자 또한 적합할 수 있다"고 제안했다.