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김창경

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(동네한바퀴)영등포가 청량리처럼 변하면 이 단지는…

영등포푸르지오 주변 개발계획 넘쳐

2023-03-23 02:30

조회수 : 13,719

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[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 영등포역세권은 서울의 주요 지역 중에서도 관심을 덜 받는 부동산 시장입니다. 같은 영등포구에 속해 있어도 재건축으로 스포트라이트를 받고 있는 여의도와는 체감온도가 확연하게 차이납니다. 
 
하지만 청량리역 일대가 정비사업을 계기로 단번에 변신한 것처럼 영등포역 주변도 그렇게 될 거란 기대감이 있습니다. 역사 주변으로 온통 재개발 계획이 잡혀 있기 때문입니다. 
 
먼저 영등포역은 신안산선 환승역이 될 예정입니다. 역사 앞 번화가인 경인로 부근도 도심 역세권 재개발 계획이 세워져 있어요. 그 옆 대선제분 부지는 상업문화공간으로 재탄생할 예정입니다. 그 맞은편 경인로와 철로 사이 이른바 영등포 쪽방촌도 정비됩니다.
 
영등포역 번화가와 반대편 1번, 2번, 4번 출구 쪽엔 아파트가 들어서게 됩니다. 기존 2000여세대 아파트를 짓는 계획이 윤석열 정부의 규제 완화로 인해 4000세대 이상 단지로 확대될 가능성도 있습니다. 이 아파트 단지의 끝엔 도림동 공공재개발 부지가 있습니다. 
 
마지막으로 현재 지상철로 노출된 경부선을 영등포역 구간에서 지하화하겠다는 윤석열 대통령의 대선 당시 공약에 대한 기대감도 사라지지는 않았습니다. 
 
이렇게 영등포역 주변이 대대적으로 개발된다면 구도심의 이미지도 단번에 털어버릴 수 있을 겁니다. 그땐 이 지역 부동산 시장의 위상도 지금과는 사뭇 달라져 있겠죠. 
 
영등포역 4번출구 앞에서 바라본 영등포푸르지오. 가는 길은 일방통행로여서 차량 통행은 좋지 않습니다. (사진=김창경 기자)
 
영등포역 1, 2번 출구 앞 구도심은 재개발이 예정돼 있습니다. 도림동, 신길동과 영등포를 오가는 차량이 이용하는 고가차도 또한 철거 후 터널로 대체할 가능성이 높다고 합니다. (사진=김창경 기자)
 
 
35평보다 비싼 33평
 
그 수혜를 누리게 될 대표 아파트 단지가 영등포 푸르지오입니다. 영등포역 뒤편 4번 출구에서 가장 가까운 동까지 도보 5분 거리에 있는 2462세대 대단지입니다. 
 
2002년 5월에 준공해 올해로 스무살이 된 노후 아파트인 데다 철로변이라서 크게 주목받지 못했지만 덕분에 시세가 높지 않은 편입니다. 경인로 건너편 2001년생 문래자이보다 쌉니다.
 
영등포역 역세권에다 단지 앞에서 철로를 가로지르는 구름다리를 이용하면 경인로 버스정류장이 나옵니다. 단지 중앙에서 700여 미터 거리입니다. 이곳에서 여의도까지 버스전용차로로 불과 한 정거장입니다. 신안산선이 완공되면 영등포역에서 먼 정문 근처 동에 거주하는 주민들은 500미터 거리에 들어설 도림역에서 여의도를 갈 수도 있습니다. 
 
또 영원초등학교를 품고 있으며 단지 안에 국공립어린이집 2곳, 정문 옆엔 유치원도 있어서 여의도, 마포에 직장을 둔 젊은 부부들이 많이 산다고 합니다. 
 
영등포푸르지오 아파트 후문 입구.(사진=김창경 기자)
 
아파트 단지가 경부선 철로를 등지고 있습니다. 윤석렬 대통령은 대선 당시 이 구간을 지하화하겠다고 공약한 바 있습니다. (사진=김창경 기자)
 
영일어린이공원에서 본 영등포푸르지오. 정면으로 보이는 113동과 216동 사이가 정문 입구입니다. 두 동 사이에 2차선 도로가 있습니다. (사진=김창경 기자)
 
평형은 33평이 901세대로 가장 많은데 다른 곳에서 흔히 보는 전용면적 84㎡형 33평과는 다르다는 점에 주의해야 합니다. 공급면적 109㎡에 전용면적이 79㎡입니다. 방 3개, 화장실 2개인 것은 같습니다.
 
영등포푸르지오에서 전용면적 84㎡형을 구하려면 35평(공급면적 115㎡)형을 찾아야 합니다. A타입과 B타입이 각각 269세대, 220세대씩 있습니다. 이밖에 30평(101㎡/73㎡)형이 702세대, 25평(85㎡/59㎡)형은 370세대입니다. 
 
수요자들이 가장 선호하는 평형은 35평 A타입입니다. 판상형에 특히 방이 4개입니다. 방이 하나 더 많다 보니 거실과 주방이 좁다는 단점이 있습니다. 다만 2002년생 아파트의 특징인 광폭베란다를 이용할 수 있어 거실과 안방을 확장하면 어느 정도 보완이 가능합니다. 
 
35B는 거실과 방 하나만 전면으로 향한 2베이 타워형입니다. 한 가지 특이한 것은 주방이 거실 뒤편이 아니라 전면 발코니 쪽, 거실 옆에 딸려 있다는 점입니다. 확장한 집이라면 창가에 식탁을 놓을 수 있습니다. B타입은 방이 3개이지만 거실과 주방이 넓어 이 평형을 더 좋아하는 젊은 층도 많다고 합니다. 
 
요즘 시세는 12억원 정도를 기준으로 삼으면 될 것 같습니다. 지난해 10월 9억5000만원까지 실거래된 기록이 있으나 현재 나와 있는 매물들의 호가는 12억원을 넘어 13억원대가 더 많습니다. 일부 12억원 매물이 있으니 이 가격을 두고 협의해 볼 필요가 있습니다. 
 
흥미로운 점은 35평과 33평 시세가 거의 비슷하다는 점입니다. 현재 매물 중엔 35평보다 더 비싼 매물들이 꽤 있습니다. 영등포푸르지오에서 가장 로열동으로 평가되는 113동 매물이기 때문입니다. 
 
113동은 단지의 남측 정문 옆에 있는 동입니다. 앞에 영일어린이공원이 있고 그 너머는 단독주택지역입니다. 층고가 낮아 시야를 가리는 것이 없죠. 도림동 공공재개발도 옆 1단지 앞까지 진행될 예정이라서 지금으로서는 영구적인 ‘뻥뷰’를 확보하고 있습니다. 옆에는 영일초등학교가 있죠. 
 
그런데 113동엔 오직 33평만 있습니다. 현재 중개업소에 나와 있는 매물 중 가장 호가가 낮은 매물이 13억원입니다. 13억을 웃도는 매물도 있습니다. 
 
같은 33평인데 10억이 안되는 매물도 있습니다. 철로변 동에서 나온 매물입니다. 경부선 철로를 등지고 있고, 철로와 사이에 25미터 도로도 있지만 아무래도 지상철이다 보니 열차 소음이 큰 편입니다. 지하철 외에 기차도 다니는 길이죠. 다른 단지 같으면 역에서 가까운 동의 시세가 높을 텐데 이곳에서는 철로 때문에 선호도와 시세가 떨어집니다. 지금은 그 차이가 3억원까지 벌어진 상태인 겁니다. 만약 대선 공약이 실현돼 경부선이 지하화된다면 또 달라지겠죠. 
 
단지 내 어린이집 중 한 곳인 드림타운어린이집 뒤로 영원초등학교가 보입니다. (사진=김창경 기자)
 
문래역 역세권 아파트인 문래자이. 영등포자이와 연식은 비슷하지만 시세는 조금 더 높습니다. 단지 뒤편으로 제2세종회관 건립이 논의됐으나 최근 서울시가 여의도로 후보지를 변경했습니다. (사진=김창경 기자)
 
 
정비 시작되면 재평가 따를 것
 
영등포푸르지오의 시세가 지난해 고점에서 충분히 조정된 것는 아닙니다. 올해 2월에 33평이 7억2000만원에 실거래 등재돼 주민들을 놀라게 했으나 직거래인 걸 감안하면 정상적인 거래로 보기는 어렵습니다. 그렇다고 상승장에서 남들처럼 많이 뛴 것도 아닙니다. 상승과 하락에 비교적 둔감한 편으로 보입니다. 
 
역 가깝고 또 다른 역도 생길 예정이고 백화점, 대형마트 있고 개발호재까지 있는데 12억원이면 비싸다고는 할 수 없을 것 같습니다. 영등포가 청량리처럼 주목받는 날이 오면 영등포푸르지오는 어떻게 재평가될까요? 용적률이 249%로 꽉 찬 상태인데 그때가 되면 무언가를 도모할 여지는 있을 것으로 예상됩니다. 
 
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
 
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