[뉴스토마토 김충범 기자] 최근 깊어지는 건설 경기 불황을 타파하기 위해 주택 공급과 건설 업계 재무건전성 간 상관관계를 명확히 파악하고 업계의 자기 부담 리스크를 높이는 방안에 대해 고민해야 한다는 제언이 나왔습니다.
아울러 최근 부동산 시장 침체의 단초가 된 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크를 낮추기 위해서는 선별적 착공 전환 등 안정적인 재무완충력 구축이 선행돼야 한다는 지적입니다.
건설 업계의 자기부담 리스크 확대 고려해야
송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장이 22일 서울 영등포구 여의도동 소재 전경련회관에서 열린 '2023 뉴스토마토 부동산포럼' 1세션 첫 번째 강연 <주택시장과 건설업 재무건전성과의 관계>를 발표하고 있는 모습. (사진=뉴스토마토)
송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 22일 서울 영등포구 여의도동 소재 전경련회관에서 열린 '2023 뉴스토마토 부동산포럼' 1세션 첫 번째 강연 <주택시장과 건설업 재무건전성과의 관계>를 통해 공급물량이 주택시장에 영향을 주고, 이는 다시 건설업의 재무건전성에 영향을 미친다고 밝혔습니다.
최근 주택시장은 가격 하락폭이 크게 축소되고 있지만 주택공급물량 급감으로 건설업 경착륙 가능성이 제기되는 실정입니다. 아울러 지역 간 주택가격 격차 확대 가능성은 물론, 준전세 및 준월세 가격 상승 등 불확실성도 커지고 있습니다.
특히 우리나라 부동산 시장은 2010년대 들어 지역별 자산가치가 양극화하고 30대 이하 젊은 수요층의 시장 진입이 활발하게 이뤄지는 양상으로 바뀌고 있다는 분석입니다.
한국부동산원에 따르면 서울과 경기 지역의 중위매매가격 간 차이는 2016년 2억4000만원에서 2021년 4억2000만원으로 2배가량 벌어졌고, 특히 주택을 구입하는 데 걸리는 시간인 '소득 대비 주택가격 비율(PIR) 지수'와 관련해 서울은 2016년 이후 다른 지역에 비해 빠른 속도로 상승하는 추세입니다.
무엇보다 송인호 소장은 우리나라 주택공급의 급증과 급락이 이 같은 시장 변동성을 확대하는 요인으로 진단했습니다. 송 소장의 실증분석 결과에 따르면 아파트 공급 입주물량이 장기평균으로부터 10% 증가할 경우, 이는 주택매매를 0.7% 하락시키고 전세가격을 1.2% 낮추는 요인으로 작용했습니다.
특히 이 같은 급증과 급락의 원인에 대해 "우리나라 건설업은 주택시장 환경에 민감하게 반응하면서 어느 특정 시점에 주택공급을 집중하는 경향을 보인다"며 "또 공급 집중현상이 발행한 이후 어느 시점에는 위축되는 주택시장을 맞이하면서 건설사업의 주택공급이 급격히 감소하는 패턴을 나타낸다"고 말했습니다.
업계가 공급 시점을 조율하는 기준이 미래보다는 현재에 가깝다는 분석입니다. 때문에 그는 건설사업자의 '조정실패(Coordination Failure)'는 주택시장 환경이 좋을 때 발생한다고 봤습니다.
특히 시장 악화에 따른 준공후미분양이 증가할 시 건설사의 재무건전성도 크게 악화하기 마련인데요. 준공후미분양이 많을수록 판매촉진비용 및 관리비용이 증가해 원가율 상승으로 이어지고, 이 같은 원가율 상승은 영업이익이자보상배율과 마이너스의 상관관계를 갖는다는 것이 송 소장의 분석입니다.
송 소장은 업계가 이 같은 우리나라 주택 시장의 특이성을 충분히 이해하고 리스크 분담 정책에 대해 고민해야 할 시점이라고 조언했습니다.
그는 "주택분양사업을 통해 얻을 수 있는 높은 레버리지 수익률은 건설사에게 매우 크게 나타난다. 이 같은 높은 수익률만큼 건설사업자의 자기 부담 리스크를 높이는 것을 고려할 필요가 있다"며 "아울러 프롭테크의 신 기술 도입에 따른 기존 선분양 방식의 구조적 전환에 대해서도 고민해야 할 때"라고 강조했습니다.
안정적 재무완충력 확보 통한 PF 리스크 축소 필요
김현 한국기업평가 책임연구원이 22일 서울 영등포구 여의도동 소재 전경련회관에서 열린 '2023 뉴스토마토 부동산포럼' 1세션 두 번째 강연 <부동산 PF 리스크 진단과 대책>을 발표하고 있는 모습. (사진=뉴스토마토)
이어 열린 1세션 두 번째 강연 <부동산 PF 리스크 진단과 대책>에서 김현 한국기업평가 책임연구원은 선별적 착공 전환 등 사업성 재검토를 통한 PF 리스크 축소 방안이 필요하다고 강조했습니다.
실제로 작년 9월 28일 강원도의 지급보증 의무 불이행 이후 금융 시장 전반에 걸친 신용위험 리스크는 확대되는 추세입니다.
한기평에 따르면 PF 우발채무 현실화 과정을 살펴보면 △분양 환경 악화 △PF 대출시장 환경 악화 △신규 PF 대출 및 기존 PF 대출 실패 △시행사 부도 △시공사 PF 우발채무 현실화의 수순을 밟는데, 이로 인해 건설 업계는 공사미수금 회수 지연, 신규 추진 사업 축소에 따른 외형 감소 우려 등의 문제점을 안게 됩니다.
지난해 말까지는 PF 우발채무의 규모 및 만기구조 분포가 유사한 수준을 지속했고, 올해 들어 신용도에 따라 PF 우발채무 규모와 상이한 방향성이 시현됐다는 것이 김현 연구원 진단인데요.
재무구조가 우수한 'AA급'의 경우 사업성이 우수한 프로젝트 중심의 수주가 지속되며 PF 우발채무 규모가 증가하고, 과거보다 만기구조가 단기화되는 추세라는 분석입니다. 또 'A급'의 PF 우발채무 규모가 감소하고 있는데 이는 정부의 유동성 지원, 건설사의 사업성 재검토를 통한 선별적 착공 전환, 계약 해지 등에 따른 효과로 판단됩니다.
김현 연구원은 건설사의 책임준공이 운전자본부담의 뇌관이 될 수 있다고 지적했습니다. 주택 경기 침체가 장기화할 경우 시공사의 책임준공 리스크 현실화 가능성이 상승한다는 분석입니다.
이에 김현 연구원은 "안정적 재무완충력 확보 차원에서 선별적 착공 전환은 건설사 재무구조의 결정 요소가 될 것"이라며 "무조건적인 할인 분양, 시공사에 대한 책임론은 장기적 해결 방안이 될 수 없다. 이해 관계자들의 조율을 기반으로 기착공 사업의 담보가치를 완성시키는 상생이 필요한 시점"이라고 제언했습니다.
김충범 기자 acechung@etomato.com