[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] “국민은행 감정가로는 전세보증금 감안하고도 충분히 여유가 있는데, 대출 규제가 강화돼서 전세 끼고 집을 사는 데 대출이 될지 모르겠네요. 후순위 대출이라도 가능한지 일단 은행이나 보험회사 같은 데 상담받아 보고 다시 전화 주시죠.”
A씨는 2일 부동산 중개업소에 방문해 갭투자를 문의했다가 종잣돈이 1억원 정도 부족하단 말에 중개업소 직원에게 이같은 안내를 받았습니다.
주택가격 상승세가 가팔라지면서 정부가 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)을 실시하고 시중은행들이 각자 대출 규제를 시작하자 투자자는 물론 실수요자들도 크게 당황하는 분위기입니다. A씨 같은 갭투자자 외에도 아파트를 분양받은 1주택자들이 잔금 대출이 가능할지를 묻는 질문이 부동산 커뮤니티와 단톡방 등에 쏟아졌습니다.
이것으로 가파르게 상승 중인 집값이 잡힐지는 조금 더 두고 봐야겠지만 시장에 긴장감을 준 것은 분명해 보입니다.
(표=뉴스토마토)
스트레스 금리, 내년엔 모든 대출로 확대
정부는 이달부터 스트레스 DSR 2단계 시행에 돌입했습니다. 스트레스 DSR이란 주택담보대출 신청자의 DSR을 산정할 때 미래 금리 변동 위험을 반영해 일정 수준의 금리를 가산하는 제도입니다. 금리가 올라 부담이 커질 가능성에 대비해 대출한도를 줄이는 등 상환 능력을 엄격하게 평가하겠다는 취지입니다.
스트레스 DSR 규제는 이미 지난 2월부터 1단계가 시행돼 은행권 주담대를 대상으로 적용 중이었으며 이번에 더욱 강화된 2단계가 시작된 겁니다.
이번 2단계에선 서울과 경기, 인천 등 수도권의 스트레스 금리는 기존 0.75%포인트에서 1.2%포인트로 상향 조정됐습니다. 또 적용 대상에는 은행권 주담대 대출 외에 은행 신용대출과 2금융권의 주담대도 포함됐습니다.
2단계로 끝이 아닙니다. 내년 7월엔 3단계 시행이 잠정 예고돼 있습니다. 스트레스 금리는 1단계에서 25%, 2단에선 50%, 3단계가 되면 100%를 온전히 적용할 예정입니다. 스트레스 금리가 적용되는 대출상품의 범위도 주담대→신용대출 포함→모든 대출로 확대됩니다. 따라서 내년에 예고된 대로 스트레스 DSR 3단계 규제까지 시행된다면 집을 장만할 때 대출의 힘을 빌리기는 더욱 팍팍해질 전망입니다.
대출 도움, 최대 13% 약화
스트레스 금리가 올라서 달라지는 것은 결국 대출한도입니다. 대출 가능 금액이 감소합니다. 대출금리 산정방식에 따라 한도액에 차이는 있지만 기존 대출보다 최대 13%가량 줄어듭니다.
<표>에서처럼 연소득이 5000만원인 대출자의 주담대 한도는 스트레스 DSR 도입 전엔 3억2900만원이었습니다. 하지만 1단계 스트레스 DSR이 시행되면서 이 금액이 변동금리형은 3억1500만원, 주기형은 3억2500만원으로 조정됐습니다.
9월부터는 2단계 규제가 시행되며 지역별로도 세분화해 수도권에서 변동금리형 대출을 받으면 한도액이 2억8700만원으로 4200만원이나 감소합니다. 그나마 대출한도가 큰 주기형도 3억1500만원에 그칩니다. 서울은 물론 경기권에서도 웬만한 아파트를 매입하려면 10억원이 넘게 드는 상황에서 대출의 힘을 3분의 1도 받을 수 없단 뜻입니다.
게다가 시중은행들까지 대출 옥죄기에 나서면서 1주택 이상 보유자들의 경우 대출이 아예 차단되고 있습니다. 우리은행 이달 9일부터 주택 보유자가 수도권에서 추가로 주택을 매입할 경우 주담대는 물론 전세대출도 금지됩니다. 오직 1주택자가 기존 주택을 매도하는 조건으로만 대출이 가능합니다. 이때 기존 주택 처분 기한도 2년에서 1년으로 단축할 것으로 예상됩니다. 대출 만기도 최장 40년에서 30년으로 단축해 매달 상환해야 할 원리금 부담도 늘어날 전망입니다. 우리은행은 전세대출의 경우 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 무주택자인 경우에만 가능하다고 설명했습니다.
다른 은행들도 이미 대출 규제에 나선 상황입니다. 신한은행은 50년 대출만기를 최장 50년에서 30년으로 줄였고 생활안정자금 목적 주담대도 한도를 1억원으로 제한했습니다. KB국민은행은 전세자금대출을 임차보증금 증액 범위 내에서만 해주기로 했습니다.
서울의 한 은행 앞에 주택담보대출 관련 현수막이 내걸려 있다. 금융권에 따르면 5대 은행의 지난달 29일 기준 주택담보대출(전세자금대출 포함) 잔액은 567조735억원으로, 7월 말(559조7501억원)보다 7조3234억원 불었다.(사진=연합뉴스)
그나마 주기형이 유리…신용대출 줄여야
정부의 스트레스 DSR 규제는 단계별로 예고된 것이었기에 주택 거래와 대출 신청을 8월 내로 앞당기는 등 시장에선 이미 그에 대응하고 있었습니다. 원래 7월부터 시행하려던 것을 9월로 늦추는 바람에 시장이 대응할 시간을 벌어준 면도 없지 않습니다. 서울 주요 지역 아파트 시세 강세가 7~8월 서울과 수도권 일대로 확산된 것도 이와 무관치 않아 보입니다.
하지만 시중은행들의 개별적인 행동은 전격적이었던 탓에 다들 적잖이 당황하는 눈치입니다. 집을 계약한 후 대출을 신청하려 준비했다가 대출한도가 줄어 난감하단 경우도 있습니다.
이들은 일단 NH농협은행과 기업은행, 지방은행, 2금융권 등 아직 대출 규제를 발표하지 않은 금융기관으로 대출 신청을 돌린다는 분위기입니다. 시중은행들의 대출 규제 배경엔 금융당국의 주문이 있기에 다른 은행들도 순차적으로 동참하겠지만, 일단 대출 신청이 먼저 접수되면 그대로 실행될 수 있으니 서두르자는 것입니다. 생명보험사에선 아직 40년 대출이 가능합니다.
이미 시행 중인 은행에서 대출을 신청한다면 지금으로선 5년 또는 10년 단위로 금리가 변동되는 주기형 대출을 선택하는 것이 제일 낫습니다. 스트레스DSR 계산 시 적용하는 금리가 가장 낮기 때문에 대출한도를 가장 높게 받을 수 있기 때문입니다. 또 2단계 시행으로 신용대출이 DSR 산정에 포함된 이상 이미 받은 신용대출이 있다면 줄여야 합니다.
한 중개업소 대표는 “아직은 열린 데가 있고 또 거기까지 정부가 다 막아도 머지않아 누군가 구멍을 찾아낼 것”이라며 관심 가는 아파트를 추리며 기다릴 것을 주문했습니다.
한편 디딤돌대출·보금자리론의 경우 DSR 대신 주담대만 반영하는 DTI가 적용돼 이번 규제와 직접적인 관련은 없지만 최근 윤석열 대통령이 정책금리에 대해서도 ‘관리’를 주문해 어떤 식으로든 규제에 동참할 것으로 예상됩니다. 다만 신혼부부들이 80% 특례 한도를 적용받는 생애최초 주택구입자금대출이나 신생아 대출 등의 경우 다른 방식이 될 가능성이 높습니다.
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com