[뉴스토마토 김충범 기자] 중앙부처가 지방자치단체마다 제각각으로 운영해온 '분양가 상한제(분상제)' 심사 기준에 제동을 걸고 나섰다. 이에 따라 분양가 상한제 적용대상인 수도권 아파트의 분양가 책정 때에는 시군구 등 지자체가 가격을 깍을 수 없게 된다. 특히 기본형 건축비 산정 시 지자체가 임의로 건축비를 삭감할 수 없다. 지자체마다 조정 기준이 달라 불만이 컸던 가산비는 심사 항목을 구체화했다.
국토교통부는 이 같은 내용을 골자로 한 '분양가 상한제 심사 매뉴얼'과 '추정 분양가 검증 매뉴얼'을 마련해 전국 지자체와 민간 업계에 배포했다고 8일 밝혔다.
그동안 분상제와 관련해서는 다양한 제도 개선 요구가 제기됐다. 민간 업계는 지자체마다 분양가 인정항목, 심사 방식이 상이한 점을 지적하며 분양가 산정 방식 개선을 건의했고, 지자체는 택지비 평가 과정에서 조합 운영비, 이주비 등 실질적인 소요 비용이 반영될 수 있도록 택지비 평가 기준 합리화 필요성을 제기해왔다.
이에 따라 국토부는 한국건설기술연구원 등 유관 기관들과 함께 최근 3년 지자체 분상제 심사자료 분석 결과를 토대로 매뉴얼 제·개정안을 마련했다.
◆ 지자체, 기본형 건축비 임의 조정 '불가'
분상제 심사 매뉴얼은 세부 항목별 합리적 심사 기준을 제시하고 지역별 특성을 고려해 운영될 수 있도록 내용이 수정됐다.
현재 분상제 금액은 택지비와 기본형 건축비를 합하고 택지비·공사비에 대한 각각의 가산비를 더해 산정한다.
택지비의 경우 민간택지에서는 개별입지 특성, 실비용 적정 반영 등에 대한 심사 기준을 구체화했다. 그동안 서울 내 비교 아파트 표준지가 적어 감정평가 시 개별입지 특성 반영이 미흡하다는 민원이 발생했는데, 앞으로는 주변 환경 등이 가장 유사한 비교 사업지(표준지)가 선정될 수 있도록 표준지 선정 기준과 입지·특성 차이 보정 기준을 구체화했다.
또 조합사업비 중 택지 조성에 소요되는 비용이 택지비로 과부족 반영되지 않도록, 택지, 건물, 공통 귀속분 분류 기준을 명확히 했다.
공공택지에서는 상가·임대 면적을 제외하고 공동주택 면적만 택지비 산정에 반영하는 과다반영 방지안과 계약서상 공급 가격 및 납부 일정 기준으로 택지비와 기간 이자를 산정하는 임의삭감 금지안을 제시했다
기본형 건축비의 경우 일부 지자체에서 심의 시 임의 삭감하는 사례가 많았는데 정부는 이번에 지자체 별도 고시 없이는 기본형 건축비를 임의로 조정할 수 없도록 매뉴얼을 구체화했다.
아울러 지자체마다 조정 기준이 상이하다는 지적이 있어온 가산비의 경우 이번에 심사 항목을 구체화하고 권장 조정기준을 정부가 매뉴얼을 통해 제시했다.
우선 주요 항목에 대해 '인정', '불인정', '조정' 등 3가지 유형으로 분류하도록 했다. 법령상 재량 없이 전액 '인정'하는 항목과 전액 '불인정'하는 항목을 분류하고, '조정'으로 분류되는 경우 사업장별로 여건을 고려해 분양가심사위원회 심의를 거쳐 인정 여부와 조정비율 등을 결정하도록 했다.
특히 조정 항목은 업체 제출금액(설계가액)에 대한 공종별 권장 조정률을 제시했다. 공종별 권장 조정률은 △토목·건축·기계 81.3% △전기 86.2% △통신 87.3% △조경 88.7% △소방 90% 등이다.
단, 지역 특성과 발주 금액, 업체 규모, 자재 가격 급등 등의 사안을 감안해 심의를 통해 ±10%포인트 조정이 가능하도록 했다.
중복계상·임의삭감 등 심사 오류 사례에 대한 유의사항도 매뉴얼을 통해 명확히 정리했다. 예컨대 그동안 심사 때 에너지 절감률(25~60%) 별로 단위면적 당 가산비를 임의삭감 하는 사례가 많았는데 정부가 에너지 절감률 별 가산비 임의삭감이 불가하도록 했다.
◆ 추정 분양가 검증 매뉴얼도 마련
아울러 정부는 추정 분양가 검증 매뉴얼도 제정했다. 민간 사업자가 사전청약 추진 시 추정 분양가 산정을 위한 규정도 마련했다.
사전청약 추정 분양가는 분상제 심사 매뉴얼을 기준으로 산정하되 사전청약 시점에서 산정하기 어려운 항목은 새 매뉴얼에 따라 별도로 추정하는 방식을 적용한다.
예컨대 건축비 가산비의 경우 사전청약 단지는 매뉴얼에서 에너지 절감률을 60%로 가정해 적용하고 추후 조정이 가능하도록 했다.
민간 사업주체는 기본설계를 진행한 뒤 이에 기초한 분양가 심사자료를 작성해 주택도시보증공사(HUG)에 제출해야 한다.
HUG 추정분양가 검증위원회는 한국토지주택공사(LH), 한국부동산원, 한국건설기술연구원, 지자체 분양가 심사 담당 공무원 등 전문성을 보유한 전문가들로 구성된다.
이들은 추정 분양가격이 매뉴얼과 관련 법령 등에 따라 적정하게 책정됐는지를 검증해 그 결과를 통보한다.
김수상 국토부 주택토지실장은 "이번 분양가 상한제 심사 매뉴얼 개정에 따라 심사 기준이 구체화된다"며 "분양가 심사 과정의 예측 가능성이 크게 개선돼 민간의 주택 공급이 촉진될 것"이라고 기대했다.
국토교통부는 '분양가 상한제 심사 매뉴얼'과 '추정 분양가 검증 매뉴얼'을 마련해 전국 지방자치단체와 민간 업계에 배포했다고 8일 밝혔다. 사진은 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장. 사진/뉴시스
김충범 기자 acechung@etomato.com