"전셋집 경매로 넘어가면"…종부세보다 세입자 보증금 '우선 변제'
기재부, '전세사기 피해 방지방안' 후속조치 마련
입력 : 2022-09-28 16:05:53 수정 : 2022-09-28 16:05:53
[뉴스토마토 용윤신 기자] 전셋집이 경매·공매로 넘어갈 경우 종합부동산세 등 국세보다 세입자 보증금을 가장 먼저 변제하는 방안이 추진된다. 최근 전세 사기 피해가 급증하는 만큼, 정부가 세금을 걷는 권한보다 전세금에 대한 권리를 우선시한다는 의미다.
 
28일 기획재정부가 발표한 '전세사기 피해 방지방안' 국세 분야 후속조치를 보면, 주택임차보증금을 재산에 부과된 상속·증여세 및 종합부동산세 등 당해세 우선원칙을 예외적용하는 '국세기본법 개정'을 추진한다.
 
이는 지난 1일 관계부처합동으로 발표한 '전세사기 피해 방지방안' 후속조치 차원이다.
 
국세기본법에는 경매 및 공매를 진행할 때 국세 법정기일과 임차권 등의 권리설정일을 비교해 빠른 것부터 변제토록 하고 있다. 일례로 주택임차보증금은 제3차 대항력이 발생하는 확정일자를 기준으로 삼고 있다.
 
특히 당해세는 해당 세금의 법정기일과 무관하게 우선 변제토록 하고 있다.
 
집주인의 집이 경매·공매에 넘어갈 경우 법정기일이 늦은 당해세와 은행의 저당권이 먼저 변제되고, 전세금이 후순위로 밀리면서 세입자들이 피해를 보는 경우가 발생하는 경우가 생겼다.
 
이에 따라 경매·공매시 임차권의 확정일자 이후 법정기일이 성립한 당해세 금액 만큼 세입자의 전세금에 배분하도록 개선한다. 세입자의 전세금을 보호하기 위해 국세 우선변제 원칙의 예외를 둔다는 의미다.
 
당해세 우선 원칙이 예외되면서 정부가 세금을 지나치에 늦게 받거나 아예 받지 못할 가능성도 높아졌다.
 
기재부 관계자는 "경매나 공매에 들어가게 되면 세입자가 사실상 집주인이 체납한 세금을 대납하게 되는데 정부가 도와줄 수 있지 않겠냐"라며 "정부가 손해를 보면서 한다는 것이 아니라 청년, 신혼부부 등 빌라에 사는 억울한 사람들의 처지를 감안한 것"이라고 설명했다. 
 
또 다른 관계자는 정부의 경우 주택이 아닌 다른 재산을 통해 징수할 수 있기 때문에 정부의 징수권의 포기는 아니라고 설명했다.
 
이 관계자는 "당해세 우선 원칙의 예외는 저당권 등 그외 다른 권리에는 영향을 미치지 않으며 주택임차보증금과 당해세 관게에서만 적용된다"며 "당해세의 우선변제권만 주택임차보증금에 귀속시키는 것으로 임대인의 세금체납액이 소멸하는 것은 아니다"라고 말했다.
 
일각에서는 종부세가 급격하게 오르면서 이 같은 피해사례가 급증하는 것이 아니냐는 지적도 나온다.
 
기재부 관계자는 "(전세사기는) 빌라쪽에 많이 발생하고 있는데 빌라 쪽에서 전세사기 하는 경우를 보면 단기간에 전세가율이 100%넘는 경우에는 그런 집을 악의를 가지고 사기를 치는 경우 종부세 때문에 발생한게 아니고 깡통주택이다보니까 발생한다"며 "종부세 때문은 아닌 것 같다"고 설명했다.
 
아울러 기재부는 임차인이 '계약일부터 임차개시일까지의 기간' 동안 임대인 동의 없이 미납조세가 열람 가능하도록 국세징수법을 개정하기로 했다. 계약 단계에서 미납국세 열람제도의 실효성을 강화하기 위한 방침이다.
 
개선안이 시행되면 임차인은 임대차계약서를 지참해 세무서장 등에 미납조세 열람을 신청해 확인할 수 있다. 세무서장 등은 열람 사실을 임대인에게 통보한다. 국세는 관할 세무서뿐 아니라 전국 세무서에서 열람할 수 있도록 바뀐다.
 
또 임차 단계에서 임대인이 바뀔 경우 국세 우선원칙을 명확히 했다. 현재는 주택 임차 중에 임대인이 변경되면 국세와 임차보증금 간 변제 순서에 대한 명시적 규정이 없다. 즉, 대법원 판례에 따라 집행하고 있다.
 
대법원 판례를 보면, 종전 집주인의 체납세금 한도 내에서만 새로운 집주인의 체납세금 범위에 대해 국세를 우선 적용할 수 있다.
 
새로운 집주인의 체납세금이 훨씬 많더라도 변제 순서에 종전 집주인의 체납세금 범위를 제외하고 임차인의 보증금이 우선시 되는 것이다. 새로운 집주인의 나머지 체납세금은 임차인 보증금 다음으로 순위가 밀린다.
 
기재부는 국민 오해를 우려해 보고 쉽게 알 수 있도록 대법원 판례 내용을 국세기본법에 명확히 반영키로 했다.
 
개선사항 내용을 담은 '국세기본법' 및 '국세징수법' 개정안은 10월 중 의원입법을 통해 국회에 제출되도록 협의해 나갈 계획이다. 국회를 통과할 경우 빠르면 내년 1월부터 시행될 전망이다. 
 
기획재정부는 주택임차보증금에 당해세 우선원칙을 예외적용하는 내용의 국세기본법 개정을 추진한다고 28일 밝혔다. 사진은 전세사기 대책 마련을 촉구하는 시민단체 모습. (사진=뉴시스)
 
세종=용윤신 기자 yonyon@etomato.com

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