[뉴스토마토 원나래기자] 새 정부의 4·1부동산종합대책에 따라 해당 물량은 파격적인 양도세 한시 감면 혜택을 받을 수 있다. 그러나 양도세 감면 혜택은 가격이 올라야만 받을 수 있다. 양도세는 양도차익에 대해 물게 되는 세금이어서 실제 효과를 발휘하기 위해서는 집값이 올라야 하기 때문이다.
지난 2009년 2·12부동산대책에도 신축주택(미분양포함)의 양도세 한시 감면이 시행된 바 있지만 양도세 수혜 대상이라고 해서 모든 아파트의 가격이 오르진 않았다. 양도세에 대한 실질 혜택을 받기 위해 입지, 가격, 배후 수요 등을 꼼꼼히 따져야 하는 이유다.
◇분양가격 대비 매매가격 오른 아파트 가구수. (자료제공=부동산114)
1일 부동산114에 따르면 2009년 2·12대책 당시 분양된 새 아파트를 기준으로 현재 매매가격을 비교 분석한 결과 양도세 수혜 아파트 중 40%만이 분양가격 대비 매매가격이 오른 것으로 조사됐다. 수도권 매매가격은 4% 내리고, 지방은 9% 올랐다.
당시 2009년 2월12일부터 2010년 2월11일까지 1년간 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급한 신축 주택으로 서울을 제외한 과밀억제권역은 양도세 60% 감면이 적용됐다. 과밀억제권역을 제외한 모든 지역은 5년간 양도세 100% 감면이 적용됐다. 그러나 실제로 새 아파트 중 현재 매매가격이 상승해 양도세 감면 혜택을 받을 수 있는 아파트는 10채 중 4채에 불과했다.
이 기간에 공급된 전국 분양 아파트 8만4562가구 중 40%인 3만3407가구만 분양가격 보다 매매가격이 더 비쌌다. 수도권은 6만3552가구 중 27%인 1만7282가구만이 분양가격 대비 매매가격이 올랐고, 지방은 2만1010가구 중 77%인 1만6125가구가 매매가격이 올랐다.
평균 가격은 수도권 분양 아파트가 4억720만원에 공급돼 3억8981만원의 가격을 형성, 4%정도 시세가 내려다. 반면 지방은 2억8402만원의 시세로 분양가 대비 9%가량 시세가 올라 대조를 이뤘다. 기존 주택시장의 강세와 새 아파트 공급으로 인기가 높은 지방의 경우 분양가격 대비 웃돈이 붙은 아파트가 상대적으로 많았기 때문이다.
지역별로는 경남, 전북, 강원, 충북, 제주에서 분양된 새 아파트 모두가 분양가격 대비 현재 매매가격이 더 비싼 것으로 나타났다. 부산(91%), 대전(86%), 대구(76%), 경북(70%), 전남(68%), 울산(67%) 역시 분양 아파트의 절반 이상에서 프리미엄이 형성된 것으로 조사됐다. 이어 광주(49%), 경기(41%), 인천(6%), 충남(1%)순으로 매매가격이 오른 아파트가 많았다.
그런가 하면, 지방 아파트 중에서도 분양가격 대비 웃돈이 붙지 않은 아파트가 있었고, 침체된 수도권시장에서 프리미엄이 형성된 아파트도 있었다. 분양가격 대비 매매가격이 오른 아파트를 살펴보면 가격상승 배후에는 저렴한 분양가, 탄탄한 배후수요, 우수한 입지가 뒷받침 되고 있었다.
양도세 수혜 아파트 중 가격 상승률이 가장 높은 아파트는 대구 북구 칠성동2가 휴먼시아 79㎡형으로 1억776만원에 분양돼 현재 1억9500만원의 시세를 형성하며 분양가격 대비 81%가량 시세가 오른 것으로 나타났다. 이 단지는 지하철 대구역이 가깝고 인근에 롯데백화점, E-마트, 홈플러스 등 교통 및 생활 편의시설 면에서 좋은 입지 여건을 갖추고 있다.
다음으로 가격 상승률이 높은 단지는 경기 의정부시 장암동 수락리버시티2단지다. 75㎡형이 1억3118만원에 공급돼 현재 2억3000만원의 시세를 형성하고 있다. 수락리버시티2단지가 분양될 당시 장암동 시세는 3.3㎡당 평균 862만원 수준이었지만 수락리버시티2단지는 분양가 상한제가 적용돼 3.3㎡당 744만원의 저렴한 분양가로 공급, 현재 분양가격 대비 75%의 프리미엄이 형성됐다.
경남 거제 양정동 수월 힐스테이트 114㎡형도 2억3600만원에 공급돼 현재 3억3500만원의 시세를 형성하고 있다. 대우조선해양과 삼성중공업 배후수요를 기반으로 분양가격 대비 42%(9900만원)가량 시세가 올랐다.
국회 기획재정위원회는 지난 22일 전체회의에서 양도세 면제 적용시점을 상임위 통과일로 하는 내용의 '조세특례제한법 개정안'을 통과시켰다. '6억원 이하 혹은 85㎡ 이하'로 '신규·미분양 주택'뿐 아니라 '1가구 1주택자가 보유한 주택'을 사면 5년간 양도세를 면제 받을 수 게 됐다. 4·1부동산대책의 양도세 한시 감면 적용기준이 확정되면서 갈피를 못 잡던 수요자들의 내 집 마련에도 속도가 붙을 전망이다.
부동산114 김은선 선임연구원은 "2009년 신규 분양주택과 지역에 따라 차등 적용됐던 기준과 비교하면 이번 4·1대책의 양도세 감면은 그 대상과 지역의 폭이 한층 넓어졌다. 특히 기존 주택을 매입한 경우 양도세를 감면하는 내용이 처음으로 포함돼 파격적이다"면서 "금융위기 이후 서울, 수도권의 집값이 크게 하락한 가운데 투자를 고려한 수요 입장에선 저가매물 사냥에 나설 수 있는 기회가 마련된 셈이다. 매수자들은 양도세에 대한 실질 혜택을 받기 위해 입지, 가격, 배후 수요 등을 꼼꼼히 따져 봐야 할 것"이라고 말했다.