[뉴스토마토 정해훈 기자] 주택 가격이 27% 내려가면 임대인이 '갭투자'로 보유한 집을 팔더라도 보증금을 반환할 수 없는 경우가 최대 1만3000가구에 이른다는 분석이 나왔습니다. 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련하고, 보증금 예치제도를 도입해야한다는 주장이 나옵니다.
국토연구원은 13일 '전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안 연구' 보고서를 통해 주택 매매 가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과를 발표했습니다.
갭투자는 매매 가격과 전세 가격의 차이가 적은 주택에 대해 보증금을 승계해 적은 투자금으로 주택을 매입한 이후 시세차익을 통해 높은 수익률을 거두는 거래 방식입니다.
국토연이 통계청 가계금융복지조사를 이용해 분석한 결과를 보면, 보유한 현금성 금융 자산과 대출 외에 임대주택까지 매도해야 임차인의 임차보증금을 반환할 수 있는 경우는 주택 가격 변동이 0%일 때 20만9000가구로 분석됐습니다.
하지만 보유한 현금성 금융 자산과 대출 외에 임대주택을 매도해도 보증금을 반환하지 못하는 경우는 2021년 기준 주택 가격이 하락하지 않은 경우에도 5000가구가 존재하는 것으로 분석됐습니다.
만일 주택 가격이 15% 하락하면 주택을 매도해도 보증금을 반환하지 못하는 경우는 약 1만가구가 될 것으로 추정했습니다. 27% 하락할 경우에는 최대 1만3000가구가 보증금을 반환하지 못하는 것으로 추정됐습니다.
국토연 측은 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련하고, 보증금 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이뤄질 수 있도록 제도적인 개선이 필요하다고 지적합니다.
박진백 국토연 부동산시장연구센터 부연구위원은 "임대차 계약에 대해 전자계약을 활성화하고 임대차 계약 정보·금융 정보 등을 연계해야한다"며 "자료 축적 이후에는 임대차 계약 시 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있도록 해 보증금 미반환 가능성이 높은 주택에 대한 거래가 이뤄지지 않도록 유도해야 한다"고 설명했습니다.
이어 "보증금을 신탁기관에서 관리하는 등 임차인의 보증금 미반환 위험은 현저히 감소할 수 있다. 임대인과 임차인 간 정보, 협상, 편익 등의 비대칭적인 구조가 개선될 것"이라며 "이 제도하에서 임대인은 임차인의 보증금 활용에 제한돼 일정한 세제 혜택을 제공하는 형태로 임대 공급을 유도할 필요가 있다"고 말했습니다.
국토연구원은 13일 '전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안 연구' 보고서를 통해 주택 매매 가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과를 발표했습니다. 사진은 신도시 일대 아파트 단지 모습. (사진=뉴시스)
세종=정해훈 기자 ewigjung@etomato.com
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