보험사가 임대주택 사업을? 수익성 물음표

새 먹거리 기대감 크지만 역마진 우려 상존

 

[뉴스토마토 이효진 기자] 정부가 기업의 주택 임대업 진출을 추진하면서 보험업계의 새 먹거리가 될 지 주목되고 있습니다. 보험업계는 포화한 보험 시장에서 새로운 포트폴리오를 구축하기 위해 다양한 사업을 발굴 중인데요. 임대주택 사업의 경우 정책의 지속 가능성과 수익성 확보 여부가 관건이라는 지적입니다. 

 

정부, 주택임대업 허용 추진

 

2일 금융권에 따르면 정부가 기업형 장기임대주택 활성화 대책을 내놓으며 보험사나 부동산 투자회사 등 기업이 임대 주택업에 나설 수 있도록 한다는 방침입니다. 이른바 '20년 장기임대주택' 도입 방안은 10년 장기임대주택과 달리 세입자 변동 시 임대료를 시세대로 올릴 수 있으며 주거비 물가상승률보다 더 높은 비율로 임대료를 인상할 수 있습니다.

 

현재 보험사는 보험업법 시행령 제49조에 따라 투자사업용 부동산으로 △주택사업, 부동산임대사업, 장묘사업 등 사회복지사업 △도시재개발사업, 사회기반시설사업 등 공공성 사업 △해외부동산업을 위한 토지·건물 및 그 부대시설 등을 취득할 수 있습니다.

 

그간 임대사업이 사회복지사업이나 공공성 사업으로 볼 수 있는지에 대한 논란이 있었는데요. 정부는 이번 대책을 내놓으며 임대주택사업서비스를 보험사의 부수업무로 허용하기로 했습니다. 

 

보험사의 진입 장벽도 낮췄습니다. 장기 임대주택 보유 때는 재무 건전성 평가지표인 '지급여력비율(K-ICS 비율)'을 20%에서 25%로 완화해 적용합니다. 법인 임대사업자 간 임대주택 거래 규제도 풀었는데요. 적절한 시기에 사업자를 변경해 수익을 실현할 수 있도록 5년 이상 임대 운영 후 임대주택 전체를 포괄적으로 넘기면 넘겨받은 사업자가 기존 세제 혜택을 받을 수 있는 '포괄양수도'를 허용합니다.

 

보험업계 한 관계자는 " 생보사는 부채(책임준비금)의 평균 회수 기간이 길어 장기 안정적인 자산운용 수단이 긴요한 상황"이라며 "안정적인 임대주택의 공급이라는 공익적 목표와 함께 인플레 위험을 방어할 수 있는 장기 안정적 수익 확보 수단의 역할이 기대된다"고 밝혔습니다.

 

부동산 정책 리스크 과제

 

다만 보험사 입장에서 충분한 수익성을 확보할 수 있는지는 고민되는 부분입니다. 임대업을 시작하기 위해서 보험사가 투자해야 할 초기 비용은 상당할 것으로 예상됩니다. 생명보험사 총자산에서 보유 부동산 비율은 지난 1999년 3월 말 9.4%를 정점으로 지속 하락해 2023년 11월 말 1.4%에 불과합니다. 

 

생보사들이 지급여력비율 개선을 위해 부동산투자를 줄인 데다 부동산펀드 등 간접투자가 활발해지면서 보험사가 부동산을 직접 보유하기보다는 부동산펀드 등을 통해 간접 운용하는 경향입니다.

 

보험연구원 최근 보고서에 따르면 올해 2월 기준 평균 주택 임대 수익률은 4.1%로 은행 예금 이자를 웃도는 수준입니다. 높은 임대료를 받을 수 있는 사업 모델이 아니면 고수익을 기대하기 어려운 상황입니다. 공익적 성격을 지닌 임대주택 특성상 부동산 투기 비난과 같은 평판 리스크가 발생하기 쉽습니다.

 

보험업계 관계자는 "새로운 먹거리가 생겼지만 수익성이 담보되는 사업인지는 면밀히 따져봐야 할 것"이라며 "보험사가 위험을 감수하면서 적극적으로 뛰어들지는 미지수"라고 밝혔습니다.

 

고객이 맡긴 돈으로 부동산 투기를 한다는 비판적 여론도 부담입니다. 현재 보험업은 '민원 산업'이라는 오명을 받고 있는데요. 임대업의 특성상 임대료와 시설 관리 등에 대한 분쟁과 민원이 많기 때문에 신뢰도 제고에도 차질을 빚을 수 있습니다.

 

정부는 보험사의 부수 업무로 아파트를 포함한 주택 임대 사업을 허용하는 내용의 대책을 추진할 예정이다. (사진=뉴시스)

 

정부가 임대주택 관련 제도를 빈번하게 손질해 온 그간의 행태를 보면 정책 일관성을 담보하기 어렵다는 점도 걸림돌입니다. 전문가는 공신력 있는 기업형 민간주택임대업의 활성화가 이뤄질 수 있도록 정부가 확실한 유인책을 마련해야 한다고 지적합니다.

 

정부는 기업 등이 100호 이상 단지를 20년 이상 운영 가능한 환경을 조성하겠다는 방침입니다. 이를 통해 임대사업자로 등록하지 않은 개인 다주택자가 이끄는 민간 임대시장을 점진적으로 바꿔 나간다는 구상입니다.

 

그러면서 보험사를 필두로 기업형 민간 임대주택시장이 커지게 되면 주거 환경이 개선될 것이으로 전망하고 있습니다.  수익성이 개선됐기 때문에 실버스테이 같은 고령층 특화시설 제공 주택 등 수요자에 맞춘 주택 개발이 가능하다는 것입니다.

 

다만 최성일 보험연구원 연구위원은 "일관된 정책 방향을 제시하고 부동산시장 동향과 관계없이 지속적으로 추진해 시장 참여자들의 정책에 대한 신뢰를 회복할 필요가 있다"며 고 밝혔습니다.

 

박상우 국토교통부 장관이 28일 오전 '새로운 임대주택 공급 추진 간담회'에서 발언하고 있다.(사진=뉴시스)

 

이효진 기자 [e-mail]