[뉴스토마토 신익환기자] 최근 상가시장에도 양극화 현상이 나타나고 있다.
강남3구의 상가 임대수익률은 상승곡선을 그리는 반면 그 외 주요 지역의 상권 임대수익률은 보합세를 기록했기 때문이다.
31일 부동산114가 서울시내 주요권역의 점포 임대수익률을 분석한 결과 강남 서초 송파 등 강남 3구에서는 상승세를 보였다.
반면 신촌과 이대상권이 포진한 서대문구와 건국대학교 앞 상권을 중심으로 한 광진구는 전분기 대비 임대수익률이 약보합세를 보이며 상반된 모습을 나타냈다.
도심 상권도 주춤한 모습을 보였다. 종로와 중구의 상가점포 임대수익률이 모두 하락했다. 특히 종로는 전 분기 대비 1.09%P 떨어지며 하락폭이 컸다.
장용훈 부동산 114 연구원은 "상가시장의 양극화 현상은 상가점포 매매가격의 상승과 하락에 따라 수익률이 달라지기 때문"이라며, "강남3구는 상가 신규 공급이 이뤄지면 매매가격이 안정세를 유지한 반면 강북지역 등은 공급이 없어 매매가가 높아지면서 수익률이 제자리 걸음을 걸었다"고 분석했다.
◇강남상권, 신분당선 개통효과 '톡톡'..수익률 '상승'
강남3구에 분포한 상가점포의 임대수익률은 상승세를 보였다.
강남은 전 분기 대비 0.34%P 오른 4.2%를, 서초는 3.34%, 송파는 3.28%를 나타냈다.
임대수익률 상승의 가장 주된 원인은 매매가 하락에 있다. 최근 신규 오피스텔 상가 공급이 증가했고 장기간 지속된 경기침체로 자금 유동성 확보를 위한 급매물이 출시되며 매매가격이 하락한 탓이다.
반면 신분당선 개통효과가 강남역에 집중되면서 임대료 상승폭은 높게 나타나 임대수익률이 높아졌다.
올해말에는 7호선 연장선과 분당선 연장선이 개통을 앞두고 있다. 7호선 연장선의 경우 인천에서 논현까지 이어지기 때문에 외부 유입인구 발생이 예상된다.
또 분당선 연장선은 청담과 강남구청 등 강남 주요권역을 관통하기 때문에 이 일대 임대료 상승세가 나타날 수 있다.
장 연구원은 "7호선과 분당선 연장선 개통은 임대수익률 상승으로 이어질 것"이라며 "당분간 강남일대 점포 임대시장은 상승세를 유지할 것"으로 내다봤다.
◇주요 대학가 상권 '약보합세'..마포만 '상승'
강남과 달리 대학가가 집중된 서대문구와 광진구 일대 상가 시장은 임대수익률이 약보합세를 나타냈고 마포만 상승했다.
광진은 전 분기 대비 0.10%P 하락한 3.22%를 기록했고, 서대문구는 5.34%, 마포 상권은 5.43%를 기록했다.
이들 지역의 임대수익률이 약보합세를 보인 것은 신촌과 건대 일대 상가점포 신규 공급이 없기 때문이다.
공급이 끊긴 가운데 기존 상가 건물의 매매가가 크게 상승해 수익률이 약보합세를 보였다.
반면 홍대가 위치한 마포의 임대수익률은 꾸준히 상승했다. 홍대입구역 주변 메인도로변 점포의 매매가격은 이미 1억 원(1층, 3.3㎡기준)을 넘어서며 대형 상권 대열에 합류했다.
매매가격이 높아진 만큼 수익률 감소가 우려되지만 상수역 방면으로 상권이 꾸준히 확장되면서 중저가 매물이 시장에 등장했다.
이들 중저가 매물들은 홍대 상권의 명성을 발판 삼아 임대료가 꾸준히 상승해 임대수익률에 긍정적인 영향을 주고 있다.
◇도심부 상권.."수익률 주춤..하지만 여전히 높은 수준"
명동과 을지로, 종로 등 강북 대표 상권이 집중 돼 있는 도심부 일대 임대수익률은 하락했다.
종로는 전 분기 대비 1.09%P 하락한 4.42%를 기록했고, 중구는 0.11%P하락한 5.86%로 나타났다.
대학가 상권과 마찬가지로 신규공급 없는 가운데 기존 건물에 대한 가치가 높아진 영향이 크다.
특히 도심부 일대는 명동과 충무로 일대를 제외하고는 독립된 상가건물이 아닌 대부분 대형 오피스 저층부가 상가 기능을 대신하고 있다.
이들은 법인소유로 돼 있기 때문에 개별등기로 시장이 출시되는 경우는 드물며 시장에 출시될 경우에도 상권 진입을 고려하는 다수 업체들의 경쟁으로 매매가격 상승폭이 매우 큰 편이다.
장 연구원은 "이들 지역의 상가 임대수익률이 하락했다고 하더라도 명동과 같은 대형 상권 임대료 수준이 억대를 넘어서는 등 임차조건이 임대인에게 유리하게 형성돼 있다"며 "임대수익률은 5%대로 여전히 높은 수준"이라고 설명했다.
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