[뉴스토마토 신익환기자]#서울시 관악구에 사는 김동진(가명)씨는 올해 가을 전세 재계약을 앞두고 집주인으로부터 전세금을 2억에서 2억5000만원으로 올려달라는 통보를 받았다. 목돈을 마련할 길이 없는 김 씨는 오른 전세금만큼 월세로 돌리는 반전세를 제의했으나 집주인은 1부 이자를 적용해 월 50만원의 높은 월세를 요구했고 다른 대안이 없었던 김 씨는 집주인의 조건을 받아들여 재계약 했다.
이처럼 최근 전세 재계약을 하거나 월세를 구하는 세입자들은 고민이 크다.
전세와 월세중 어떤 것이 더 유리한 지, 어느 정도의 월세가 적당한 지 등의 명확한 기준이나 자료가 부족하기 때문이다.
또 최근에는 전세금을 올려주는 대신 반전세로 재개약을 하는 경우가 많아 적당한 월세액에 관해서도 집주인과 협의하기가 쉽지 않다.
서성권 부동산114 연구원은 "최근 전세값 급등에 따라 반전세로 전환하는 사례가 많아지고 있다"며, "하지만 현행 월세전환율은 법률상 규정도 없고 지역이나 주택 종류 등에 따라 주먹구구식으로 적용 돼 임대인, 임차인 모두 혼란을 겪고 있다"말했다.
◇지역·전세금 규모·거래관행 등..월세전환율 서로 달라
월세전환율은 전세금에서 보증금을 뺀 나머지 금액을 월세로 바꿀 때 적용하는 이율이다.
예를 들어 전세 1억원짜리 아파트를 보증금 7000만원에 월세 30만원에 임대했다면 12%가 월세전환율이다.
이는 임대인 입장에서 보유 아파트 임대에 대한 수익율의 개념으로 월세전환율이 높을수록 세입자의 주거비 부담이 늘어난다는 것을 의미한다.
6일 부동산114에 따르면 지난 7월 기준 서울시 전체 월세전환율은 7.58% 인 것으로 나타났다. 이는 지난 2010년 월세전환율 8.52%에 비해0.94%p 하락한 수치다.
지역별로 살펴보면 ▲중구가 8.23%로 가장 높았고, 뒤를 이어 ▲송파구(8.22%) ▲서대문구(8.16%)▲은평구(8.07%) 등의 순이었다. 반면 ▲동작구가 가장 낮은 7.07% 기록했다.
만약 앞선 사례의 김 씨가 관악구 월세전환율인 7.87%를 알고 있었다면 오른 전세금에 대한 월세로 50만원이 아닌 33만원을 지불할 수 있어 연간 204만원을 절약할 수도 있었던 셈이다.
◇세입자, "대출금리 비교 후 전·월세 선택해야"
월세전환율은 아파트 소재지역, 전세가격, 인근지역 임대차동향, 금리 등에 따라 달라진다.
따라서 임대인이든 세입자든 임대차 시 전세에서 월세나 보증부 월세로 전환 하는 경우 적정 월세전환율에 대한 파악이 필요하다.
우선 임대인의 입장에서는 현재 은행 정기예금이자율이 4%대인 반면 월세전환율은 7%~8%에 달하므로 월세가 유리하다.
다만 적정수준 이상의 월세전환율을 적용하는 경우 높은 월세부담으로 세입자와 마찰이 생겨 공실이 발생할 수 있으므로 지역 아파트 임대차 동향이나 전세금 규모 등을 고려해서 월세 수준을 결정해야 한다.
반면 세입자는 월세전환 제의를 받은 경우 대출이자율, 월수입 등을 고려해 대출을 받는 경우와 월세를 지급하는 경우의 현금지출을 비교해 결정해야 한다.
서성권 연구위원은 "현행 전세자금 대출 이자율이 4%~7%이므로 월세전환율보다 낮아 상승한 전셋값만큼 대출을 받는 것이 유리하다"며 "하지만 제2금융권을 이용하는 경우는 6%~13%의 이자율이 적용되기 때문에 적정 월세전환율을 적용해 월세로 돌리는 것이 더 유리하다"고 설명했다.
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