개발단계 '리츠', 1인 주식 소유한도 없앤다
정부는 17일 정부세종청사에서 최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 경제관계장관회의를 열고 리츠 활성화 방안 등을 논의했습니다. 최 부총리는 이 자리에서 "리츠가 부동산 개발 단계부터 쉽게 참여할 수 있도록 규제를 대폭 완화한 '프로젝트 리츠'를 신설하겠다"며 "리츠 투자 대상을 헬스케어 시설과 데이터 센터 등 유망분야까지 확대할 방침"이라고 말했습니다.
리츠는 2001년에 도입돼 국민도 부동산 이익을 누릴 수 있도록 다수로부터 소액 자금을 모아 부동산에 투자하고 이익을 나눠주는 제도입니다. 이는 매각 차이로 기대 수익이 발생하는 직접투자와 달리 매각 차이에 임대료 수익까지 기대할 수 있다는 점, 소액투자 가능, 거래비용도 거의 발생하지 않는 등 장점을 가지고 있습니다.
그동안 국내 리츠는 부동산 개발 시 변경인가, 공시, 주식 분산 등 규제가 많아 제약이 없는 PFV(프로젝트금융투자회사)를 세워 개발한 후 리츠 인수란 비효율적인 방식이 굳어져 왔습니다. 그러나 이번에 정부는 리츠 개발 단계에서 사업 지연 방지를 위해 초기 인가제가 아닌 등록제를 적용하며 규제 완화에 나설 계획입니다. 다만 운영 단계에서는 인가제로 바꿔야 합니다.
또 1인 주식 소유 한도 50%는 완화되고, 공시·보고 의무도 최소화할 방침입니다. 다만 책임감 있는 사업 추진을 위해 개발 단계에서 1인 주식 소유 한도를 적용하지 않습니다. 주식 공모시기도 현재 준공 후 2년 내 주식 30% 공모에서 준공 후 최대 5년으로 변경됩니다. 이런 점은 그간 공실 리스크가 일반 투자자에게 전가될 우려를 없애는 장치라고 덧붙였습니다.
국내 리츠 자산 규모는 약 98조원이며, 이 중 16조원은 상장리츠입니다. 지난 5년 동안 약 2배 성장을 했지만 최근 고금리 등으로 성장속도가 둔화되는 모양새입니다. 또 국내 리츠 투자 대상은 주로 주택이나 오피스(76%)에 집중된 편입니다. 반면 미국과 일본 등 선진 시장 규모는 우리나라의 10배 이상이며, 주택·오피스 외 물류센터 헬스케어 등 다양한 자산으로 분포합니다.
정부가 내년까지 주택 12만호를 매입해 무주택자에게 전월세로 공급하는 '매입임대주택 신속공급 계획'을 추진할 것이라고 밝혔다. (사진=뉴시스)
"제도적 걸림돌 많다"…리츠 대중화까지 '첩첩산중'
그러나 전문가들은 획기적으로 투자 범위를 늘리지 않을 경우 리츠가 부동산 경기 활성화에 기여하긴 어렵다는 분석입니다. 김인만 부동산경제연구소장은 "우리나라 국민 대다수가 생각하는 부동산 투자와 리츠는 성격이 다르기 때문에
상당수가 리츠 투자에 매력을 느끼지 못할 것"이라며 "더불어 리츠에 대한 홍보도 제대로 돼 있지 않아 투자자 모집도 어렵다고 본다"고 밝혔습니다.
윤지해 부동산 114 수석연구위원은 "리츠의 역사는 꽤 됐지만, 활성화되지 못한 것은 제도적인 한계점이 있는 것으로 보인다"며 "우리나라 부동산의 투자는 너무 다양하고 통일성 없는 것이 문제인데, 이런 점을 정부가 제대로 인식해야 한다"고 지적했습니다. 더불어 금융기법이 부동산 시장에 들어오면서 제도적으로 걸림돌이 많아지고, 그런 고비를 넘기지 못하면서 활성화되지 못하는 것도 문제라고 꼬집었습니다.
반면 정부는 이와 함께 내년까지 주택 12만호를 매입해 무주택자에게 전월세로 공급하는 '매입임대주택 신속공급 계획'을 추진할 것이라고 합니다. 최 부총리는 "수도권에 70% 이상을 집중 공급해 실수요자의 선호를 최대한 반영하겠다"며 "주택이 빠르고 안정적으로 공급될 수 있도록 매입절차 간소화 및 매입지원단가 현실화도 추진할 것"이라고 설명했습니다.
구체적으로 정부는 무주택 저소득층, 신혼, 청년에게 시세보다 저렴한 월세로 최대 20년간 공급하는 신축매입임대 7만5000호를 확보하겠다고 밝혔습니다. 더불어 준공주택은 2만 호도 확보해 역시 저렴한 월세로 최대 20년간 공급하는 기축매입임대를 만들겠다고 합니다.
또 신축오피스텔 등을 매입한 후 무주택 중산층 가구에 저렴한 전세로 최대 8년간 공급하는 LH신축 든든전세 1만5000호도 있는데요. 이 밖에도 주택도시보증공사(HUG)가 대위변제한 경매진행 주택을 직접 낙찰받아 무주택 중산층 가구에 저렴한 전세로 최대 8년간 공급하는 HUG 기축 든든전세 1만호도 있습니다.
정부는 당초 2년간 매입임대주택 8만 가구를 공급하기로 했지만, 최근 위축된 빌라 건설시장에서 신축매입임대주택 활성화 등에 대해 소규모 건설사와 시행사 등의 관심이 커지자 공급 확대를 결정했다고 설명했습니다. 또 민간사업자와 신축매입임대주택을 원활히 공급할 수 있도록 매입가격체계 개선, 자금 지원은 물론 인센티브 확대도 추진한다고 덧붙였습니다.